按创造财富还是瓜分财富决定是否对外资设限

时下特别流行的一个说法就是所谓的经济安全。这一提法在学理上不严谨，在实践中极易有误导性。国际上多年大量的、系统的关于外商投资研究的结论一致认为，真正可以影响国家经济安全的部门和跨国并购案例其实是非常有限的。这类对国民经济的正常运行的确具有重要影响，对于国家安全、国防以及社会安定造成直接影响的部门，包括军工企业、与公安情报部门相关的信息服务行业，以及与公众生活直接相关的自来水、煤气等行业。事实上，当前的情形是，在一些极为重要的部门，我们对外资的审查往往不力，与此同时，那些与国家安全其实并不直接相关的案例，比如徐工这样的企业，反而出现了重大的争议。这实际上是非常不合理的。

对纯粹资产性投资应当设限

对于第二类外商，尤其是那些纯粹以买卖和出租房地产为目的的房地产基金（不包括提供房地产开发等生产与服务的外商），则必须实行内外有别的政策。

对于这类外商而言，他们的目的是购买中国现成的资产，而这些资产本身的价值与其拥有者是外商还是本国人没有任何区别，唯一的区别是外商比国人拥有更多的资金和流动性，而中国自己的投资者尤其是居民，由于中国的金融市场还不尽有效，难以获得应有的资金和贷款，受到了“流动性约束”（liquidity constraints），相对处于不利地位。设想在中国某城市的一套房产，在未来10年内完全具有升值的潜力，但由于中国的很多民众不可能从银行轻易得到贷款，所以他们的最高出价为100万元，而外国的投资者同样看到了其升值的潜力，却愿意出150万元的价格。10年以后，该房产的价值的确升到了150万元甚至更高的200万元，那么，这个升值就由外国投资者获得，而本国投资者却没有享受到这种好处。

从投资的效果上讲，第二类投资者是简单地进行了财富的再分配，他们的参与，减少了那些没有能力进行投资的中国投资者手中的投资机会。对于这类投资者当然应该设限。另外一个设限的理由—在最近的文章中讨论很多，也是非常重要的一个理由—那就是从短期来看，如果对外资投资房地产不设限的话，会导致中国房地产业在某些地区出现价格泡沫，房产价格上涨过快，使得中国的很多民众买不起他们想买的房子、租不起想租的房子，因此难以享受到他们应该得到的住房的福利，这也直接造成了消费者福利的损失。

如何合理地区别资本经营型的房地产投资基金（REIT）（财富瓜分型投资）和参与地产开发与服务的房地产商（财富创造型投资）这两类不同的投资机构呢？这的确是个比较困难的政策问题，值得仔细研究。有一个办法就是进行投资者的资格审查，类似于审批合格的境外机构投资者（QFII）体制， 实行合格的境外开发商（Qualified Foreign Real Estate Developer - QFRED）审批制度。审查的目的是挑选在境外有良好业绩和实力的开发商，同时要求它们必须在境内进行地产开发业务，包括合作地产开发业务。如此，可以过滤掉纯粹的资本经营型的房地产投资基金。 笔者完全同意《新财富》专栏作者谢国忠之前提出的观点，即，要将房地产投资基金拒之于国门外， 即使这样的政策会断了部分资金紧缺的境内地产商得到快钱融资的梦。其实，肯定会有一部分QFRED选择与境内开发商合资，这不仅可以解决后者的资金问题，而且能提高后者的经营水平和产品质量。

当然，应该注意的是，房地产在具有资产功能的同时，也具有耐用消费品的功能。不少外商来中国购买房产，是打算在中国生活和工作的，实际上属于消费需求，我们应该欢迎。对于这类投资者或者购买者，他们对房地产的消费需求应该是非常有限的，一家一户买一、两套房子一般就足够了。

由于难以完全区别这两类不同的房地产投资者，所以说，对外商投资于房地产业也不可完全禁止，在合理的范围之内，我们应该抱着开放的心态完全欢迎。在合理的范围之内是指，允许他们在一定的、合理的使用数量范围内购买房产。这样才能更好地使中国经济形成进一步开放的态势，使中国与世界经济进一步互动的前景得以实现。

总之，对于外商来中国投资，应该针对不同的领域和不同的部门制定相应的法规和政策。对于企业并购这一领域，原则上来讲应该实行内外相同的处理方式，除非涉及到一些真正对国民经济、国防安全、社会稳定形成冲击的部门。对于来中国的纯粹资产性的投资，包括房地产投资，则应该设限。这才是一个开放的中国所应该实行的经济政策。

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