2006-8-9 来源: () 网友评论篇
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“地产”难以承受之重
·程友进
这是一个无法回避的事实：几乎在每一座城市，房地产业的贡献率一直媲美高科技或旅游业，但我们听惯了“科技兴市”，却无法听到一丁点社会对于房地产业的正面评价。甚至在更多时候，充斥在地产人耳边的不是“房价高企”就是“住房纠纷”等等负面新闻。还记得万通董事局主席冯仑先生在克林顿京基讲坛上的那番演说。冯的演讲直指地产业的社会价值，他说：“正是地产业的迅速发展，带动了城市化的浪潮，有力推动了社会文明的极大进步”，冯认为“地产改变了我们的传统价值观，改变了我们的邻里关系，改变了我们的财产关系，改变了我们的公民意识，改变了我们对于自身权利的一些看法……”。这一番言论，让每一位在座的地产人无不扬眉吐气。
但遗憾的是，无论政界还是理论界、社会大众对于房地产业的认同度却一直处于“低级阶段”，一位深圳本地地产商老总层感慨万千，他说：“房地产商在一座城市几乎没有任何的社会地位，这几乎是不可思议的”。
一方面是社会认同，但另一方面中国地产界很多现象也是难以自圆其说！譬如名校，虽然我们美其名为“名校地产”，但面对不少发展商“老总”又是“校董”时，我们不能不说，这是一种社会角色的错位，虽然更多是被动的；还有 “步行街”、“住户专车”等等，这都是地产领域所无法解释的。
还有，万科在坂田种出了“四季花城”，这不是简单的地产开发行为所能涵盖的，因为我们知道四季花城直接驱动了阪田的升级换代，这是莫大的效益，四季花城也直接坚定了全国地产人造城造镇的信心；
地产难以承受之重，还表现在更多方面——众所周知的物业管理，其实已经超越了商品房售后服务层面，严格意义上说这是城市管理的一部分，确切地应该称之为“城管系列”，这是典型的“地产越权”例证；世纪村推出社区大学，这不仅是社区文化，更是社会文明；还有海印长城的“城市主题化开发”、阳光带·海滨城的“城市的名片”、星河·国际的“国际人形象工程”……
一切，似乎都是传统地产业所无法解释清楚的话题。
所以城市运营商走上了前台！
——记者在线
现实生活中，有一种司空见惯的现象：不少人身上挂满名牌，但看起来却显得不伦不类，贻笑大方；另一些人穿着虽然并不华贵，但是却独见个性，每一件配饰都恰到好处，举手投足之间自有风情万千。这就是个人的“形象经营”。这种经营的本身，不仅仅是服装款式和色彩的搭配，更有脸上透出来的修养和气质，以及隐藏在其间的背景文化和家庭出身。这一“形象经营”的理论，放大到一座城市同样适用——单个的楼盘再见雕凿，都无法形成气候，只有借助于而整个区域和城市共同进步，才能产生出一种城市气势、城市人格和城市魅力。中国城市发展已经走到了“步出房地产开发”、“走向城市经营”的时代了。
一个无法回避的事实——
传统房地产开发无法对接“城市化大业”
八十年代初期，中国大地上到处洋溢着一种“暴发”的喜气，那种大红大绿万紫千红的建筑耸立在各个乡镇路旁，很多人钱多起来了，但是文化素质却没有赶上趟，于是形成了中国城镇发展的历史中百年难以抹去的“怪现象”。
通过中国历史上的这次“乡镇运动”，大致可以看到城市发展的历程和轨迹。一座城市或区域的建设，不仅需要时间来丰满和完成，更需要大量的资金和财富才能实现；而这座城市一旦建立起来，就不是说用橡皮轻轻一擦，就可以推倒重来的，它耸立在那儿的意义，将代表着一种文化、文明和历史，以及在此之上形成的生活方式。这些，中国人都已经为此付出了沉重的代价。
有人说西安的城墙，是由一个个故事、一段段历史累积起来的，因此它沉重而深邃，并且让人一见之下，幽思满怀。实事求是地说，西安古城墙已经老掉了牙齿，远远比不上任何一座新城的“围墙”簇新豪华，但是西安城墙的气派和价值，世界上任何的城墙都无法比拟和复制。十几年来，不少的城市由于热情有余、智商不足，造成了不可挽回的损失，尤其是对旧城的破坏和改造，比如北京四合院的大量拆除、广州骑楼的推倒重建，这些，都是以碾碎城市历史和文化为代价的。
“就像蝴蝶必定经过那蛹的挣扎，才会有对翅膀坚实如画”，在无可挽回的损失面前，中国人只能这样安慰着自己，在这种安慰和自嘲中，中国城市建设从“房地产开发”，慢慢地充实长大为“经营城市、经营土地”。
一种先进的城市运营文化——
传统地产商“下课”，城市运营商“雄起”
“经营城市、经营土地”，听起来像是“市长们”的事情，事实上也的确只有“市长们”掌握最根本的决定权，“土地”从古到今，都包含着挥之不去的“长官意识”，因此“市长们”首先必须具备前瞻的城市发展战略眼光，以及能容纳整座城市发展的胸怀，为这个城市的土地规划好它的未来
