正名城市运营

有人认为，土地资源属于国有，运营城市的主体只能是“市长”不可能是商人，因此得出结论“城市运营商”的概念提出，名不正言不顺，还是沿用发展商或开发商的称呼好一点。
面对置疑，中国国土资源报社社长、中国地博会组委会秘书长刘允洲解释到：“土地作为一种资源是属于国家所有，但是一旦进入市场，土地就变成了一种资产，这时就应该以市场的眼光看待土地。”他认为，目前正面临着这样一种意识的转变：土地从一种单纯的资源向资产与资源两重性的转变。城市运营商作为连接政府同发展商的中间体，恰恰具备这种双重性，一方面，他将同政府密切合作，按照城市发展规律对大片城市土地进行运营，与市场接轨；另一方面，城市运营商通过运用自己擅长的包装、策划手段提高土地利用价值，并完成一般发展商无力为之的大片区发展主题规划以及相关配套。

    可以肯定的是由“市长”运营城市，运营土地从而达到增值城市，增值土地的目的，“市长”是城市运营的主体，但是“市长”只会从城市发展的大方向、大规划上着眼，并不会到细部经营每一块土地。这样的任务留给了城市运营商来完成，城市运营商是城市运营的实体，在城市既定的大规划前提之下，在某块划定的土地之上进行细部规划，设计发展主题，通过一系列运作使生地变成熟地，提升土地价值。而发展商是城市运营的最终完成者，他们从城市运营商那里得到规划、主题、配套等较为成熟的地块，按既定的规划开发建设住宅或其他房地产项目。发展商还将进一步细分为住宅、商业、工厂、公共建筑等专业发展商，各司其职进行细部开发。

    北京财智经济战略研究院院长王志纲认为，城市运营商群体将由三种力量形成：

    1.从发展商中派生出来。如今，一些实力雄厚的发展商胃口越来越大，拿地规模日益增大，再以原有的项目开发商的眼光已经不能掌控如此规模的土地，华南一些大盘如今日益显现的局限和暴露出的问题已经说明了这一点。这时，必将有一些实力开发商谋求转变，放弃或逐渐弱化小块土地的项目开发，转向大片土地的规划运营上来。王志纲举了珠江合生的例子。珠江合生在天津宝坻县拿下了一块将近10平方公里的土地，当地温泉资源十分丰富，而潮白河的美景更是令人沉醉，于是他们以温泉度假村为主题进行规划，其目标客户十分明确，是北京巨大的周末度假消费群。在这种偏远郊区的大片土地上，再开发普通的房地产项目并没有太大的吸引力，只有利用当地特色主题先行进行土地运营，或是休闲度假，或是体育运动，做出特色才有足够的吸引力。

    2.半路出家进入地产的其他行业企业。如联想、海尔、新希望这些企业近年都斥巨资进入地产，但是在开发经验上同传统开发商相比还有相当大的差距，他们的优势在于资金雄厚，运作规范，与其同传统开发商“死磕”不如扬长避短，朝城市运营商的方向发展。

    3.再有就是一些建筑企业。他们承接了大量的城市建设工程，同政府部门合作十分密切，但是他们在获得大量土地资源之后并没有能力开发，此时引进外脑对土地进行规划设计包装，使生地变熟地后再出售给有经验的开发商开发，并从中获得土地运营的应得利润。城市运营的概念已经得到有关部门的充分认可。国土资源部办公厅下发的《关于开展宣传提高经营土与经营城市水平系列活动的通知》（国土资厅发「2002」78号，以下简称《通知》），第一次明确提出了城市运营的概念，明确提出了“经营土地、经营城市”理论。

    在“中国城市土地运营论坛”上，国土资源部土地利用司副司长束克欣认为，经营土地是土地使用制度改革深化的结果，比土地有偿使用制度的内容更加丰富。经营土地不仅仅是招标拍卖一个方面工作，更不是大量供应房地产项目开发用地，而是要通过建立良好的土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济长期、稳定、健康地发展提供可持续发展的资源保障。从束司长的话中我们可以读出，通过运营实现城市土地资源的优化配置是今后中国城市发展的方向，这项工作的完成必然离不开优秀城市运营商的努力。

    虽然城市运营商的概念才刚刚提出，但是已经有众多优秀的地产开发企业已经走在了前面。在深圳，例如沙河地产，从两书制度的发起到国际文明居住标准进行行业渗透；例如观澜湖实际上就是中国城市运营的先行者，现在已经在享受着城市运营带来的成果；例如万科，中国地产界的第一品牌，万科的城市花园系列、四季花城系列正在走城市运营的路子，从深圳到全国，万科率先将深圳模式推广到全国，而全国的

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