深圳盐田区土地招标拍卖经验

深圳盐田区自1998年成立以来，市规划国土局盐田分局成功地
组织了近十幅土地使用权的招标拍卖，共出让土地48.8万平方米，
土地收益3.78亿元（见附表）。探索了一个完全按市场经济规律运
作，同时又具有盐田特色的土地管理模式，市场配置土地资源的机
制已在该区形成。归纳起来，他们的经验主要有以下几条。

土地招标拍卖与规划、市场相结合
规划是土地开发经营的灵魂和核心，是实现政府与发展商双赢
的关键。在制订土地招标、拍卖文件之前，这个局根据规划专家的
意见，对每一招标拍卖地块的规划设想都进行了详细的讨论，尤其
对招标、拍卖地块用途和开发强度等敏感问题进行了广泛而深入的
调查分析。
同时，这个局结合市场调研的结果和评估机构的评估报告，邀
请有关专家和业内人士探讨土地资源的利用、市场的需求程度以及
对拟出让土地提出意见进行反馈，从而确定招标拍卖地块的推出时
间及招标拍卖地块的底价。

不断提高整体环境形象
1998年，深圳市委、市政府决定将大梅沙规划建设成为一个高
品质的海滨公园，免费向社会公众开放，由此拉开了深圳市东部黄
金海岸规划建设的序幕。随后，盐田区政府逐步对盐田区基础设施
进行改造建设，投入巨大人力、物力，进行城市规划设计与建设，
吸引了越来越多的外来投资商和购房者。

促使开发商观念发生变化
在多次土地招标拍卖活动中，房地产开发商逐渐认同了土地招
标拍卖方式，参与者日益增多。深圳市内经营性土地全部采取招标
拍卖方式出让土地使用权，使得开发商更加重视土地市场，对土地
市场信息的关注程度逐年加大。盐田区土地的投资价值也在土地招
标拍卖活动中日益凸显。

把握招标拍卖土地的卖点
盐田区有着“山海相依、山海相融”的环境特征，旅游、居住
环境优越，填海造地量有限，海景更是吸引投资商的一个重要方面。
大梅沙及沙头角的海景是盐田区土地的最大卖点。盐田国土分局在
城市设计中注重“山、海、人”的统一协调，并在宣传中充分突出
这一卖点，从而吸引一批又一批的投资商进入盐田区。

适当降低发展商进入门槛
经过市场调查，他们发现将土地按规划分小块进行招标拍卖有
其独特的优势。小地块建设规模适中，总投资也小，投资回收期短，
开发过程可控制性强，中小房地产开发商也有参力参加。在这一思
路的指导下，他们推出了沙头角填海区J235－0053地块，土地面积
6342.2平方米，建筑面积12800平方米，土地用途为居住。该地块
一推出就吸引了大量的开发商。

保证楼盘以良好形象进入市场
这个局坚持对招标拍卖土地进行跟踪服务，国土分局对招标拍
卖项目特事特办，力争保证各项目楼盘以最佳的设计、最快的施工
进度、最好的形象进入房地产市场，为盐田区房地产市场的良好形
象奠定基础，为日后的土地招标拍卖工作树立口碑，吸引更多的投
资商参与盐田区的建设。

进行成功的策划推介活动
盐田国土分局借鉴香港的成功经验，对每一块招标拍卖土地，
除在各媒体广发信息、刊登公告之外，还邀请各界专家及投资商召
开座谈会，认真听取他们对市场的看法，同时积极主动地宣传规划，
并到各房地产公司发放宣传资料和邀请函，陪同各开发商到现场察
看，召开答疑会集中解答开发具体问题等。土地招标拍卖工作的不
断细化，吸引了大量房地产投资商的目光。