2006-4-29 来源: () 网友评论篇
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如今85％的消费者在购房时都选择了住房按揭贷款这一方式，
一问：个人房贷有哪些要求？
目前，北京市各银行对贷款对象的要求虽有所不同，但都要求贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时应具备以下条件：
1、具有北京城镇常住户口或有效居留身份的自然人、持有北京市的暂住证或北京市的工作居住证的外地人、持有特别行政区护照或身
份证的香港人和澳门人，以及持有中国护照的其他人；
2、有稳定的职业和收入、信用良好，即有按期还贷款本息的能力；
3、拥有至少能够支付房屋总价款20%以上的购房首期付款；
4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；有银行认可的资产作为抵押物（一般是指借款申请人申请按揭贷款的房屋），还要由有足够代偿能力的单位（一般是指将商品房出卖给借款申请人的房地产开发商）作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5、具有预售备案登记购房合同或协议，购房合同已做完预售备案登记，且所购住房价格基本符合银行或该行认可的房地产估价机构的
评估价值；
6、符合银行规定的其他条件。
二问：公积金贷款与商业性贷款
有何区别？公积金个人住房贷款与商业性个人住房贷款之区别在于：
1、商业贷款的贷款对象比公积金贷款要宽泛些。公积金贷款的贷款对象是住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工；商业贷款则不
分建立公积金与否，都可以申请。
2、公积金贷款利息负担比商业贷款低。公积金贷款属于政策性贷款，利息负担比商业贷款要低一些，目前二者的利差为0.99个百分点,但是这种利差会随政策的变化而调整。
3、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房时，目前必须进行评估需交纳评估费, 总房
款为100万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100万元以上— 1000万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。
4、商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取贷款总额2‰— 3‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。
例1：一位名叫欧阳妙兔的网友，芳龄22，所买房屋总价60 万元，借款30 万元，贷款期限10 年，还款方式是采用等额本息还款从上表可以得出，公积金贷款本息及费用总和要比商业贷款少28827.5 元。
三问：如何办理组合贷款？
申请组合贷款应向住房资金管理中心或其分中心提出申请，并由住房资金管理中心进行初审。申请人应先到公积金中心归集部领取《个人
住房担保委托贷款借款申请表》，内容包括拟购房价款，拟借金额、期限和本人及配偶或共同申请人公积金余额等，同时提交已签署的“房屋认购书”及公积金中心要求提供的其他材料。公积金中心进行初审后，通知房地产评估。评估内容包括房屋产权情况、物业价格等，一般评估费用为：房款20万以下1500 元；20 一50万元2500 元；50 万之上3500 元。评估事务所出具评估意见书后，公积金中心归集部便签发贷款承诺书。申请人就可以签订正式购房合同了，至此
公积金贷款部分宣告完成。申请银行贷款部分，申请人须填写《个人住房款借款申请表》等相关文件及提交相应的申请贷款的资料，并向协助申请人办理按揭贷款的律师事务所缴纳律师费等相关费用（律师费为贷款额的千分之二或千分之三），由律师进行初审符合条件的报送银行，经银行审批放贷后，由银行将贷款金额一次性转入开发商专户内。
四问：如何办理贴息贷款？
贴息贷款将借款合同、保证合同、抵押反担保合同一体化，借款担保申请手续同时办理，省去了买房人来回奔波之苦，解决了组合贷款手续复杂难以办理的问题，但是只有属于北京市住房公积金中心的公积金缴纳人才可以使用贴息贷款，属于中直、国管、铁路的公积金交存人除外。采用担保中心申请个人住房担保委托贷款时，借款人需缴纳贷款金额3‰的律师费和担保服务费，担保服务费中包括了评估费、人寿险、财险等费用。享受贴息办法的贷款成数最高为购房总价80%，其中享受贴息贷款优惠的最高金额一般为40万元，
