2006-4-29 来源: () 网友评论篇
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不合算？这里面大有学问。因为提前还贷，应根据贷款人的具体情况来确定。如果你对自己未来的还款能力有足够信心，那么，你更应多考虑如何制定一个合理的贷款计划，而不是提前还贷。
例5：阿文准备向银行申请一笔20万元10年期的贷款用于买房，同时却又打算在手头资金充裕时，用四五年的时间就将贷款全部还清，以节省一部分利息。以目前国内商业银行通常采用的“等额本息还款法” 计算，一笔20万元10年期的贷款，年利率为5．04％，在第5年末提前还贷的话，总利息支出为40021 元。而该笔贷款只按揭5 年的话，年利率为4．77％，总的利息支出仅为25192 元，比前一种方法要少14829 元。因此，从资金成本的角度看，事先合理控制好住房贷款期限的长短，显然比到时再提前还贷更能够省钱。而且，贷款期限越长，先期支付的利息越多，自然损失也就越大。对于年龄偏大者来讲，如果对将来收入的预期趋于保守，则应从注重稳健的角度出发，尽量减少负债，这时应注意选好住房贷款的还款方式。不同还款方式对提前还贷的影响也有差别。
九问：如何办理“转贷”？
如果你想卖掉贷款所购房屋，但因贷款没还清拿不到房产证卖不了，你可在找到买家后与他共同到银行办理“贷转贷”，把你名下的贷款转到另一个同意买你的房并已向你交付了你已交的首付款的购房人身上。如果所购房产已经办理了抵押登记，你要向为该住房贷款的银行提出申请，其程序是：提出申请，房产评估（交易的房屋如果房龄不满2年的话则不需要进行评估），银行审批，签署合同，注销原抵押，交易过户，抵押备案，发放贷款。如果你的房产抵押尚未办理，则应首先与开发商（担保人）进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝为你转贷。因为根据《担保法》的有关规定，不
动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和贷款时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因为目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。
十问：购房贷款要交哪些费用？
购房贷款属于商业行为，买房人要取得贷款，就要遵守买房人选择的贷款银行规定，除了要付贷款利息外，还要承担一些其他费用。除公
积金贷款评估费和抵押登记费外，政府没有规定。个人住房贷款究竟要花多少费用，首先要搞清三个方面的问题：
1、个人住房贷款费用＝评估费（期房商贷不需要）＋律师费或公证费＋抵押登记费＋保险费，除抵押登记费外，其他费用并不固定。
2、个人住房贷款分为三种形式：公积金贷款，商业贷款（含贴息贷款），组合贷款。
3、个人住房贷款有四种担保形式：（1）财产抵押担保；（2）财产质押担保（目前银行很少采用，严格来讲并不属于个人住房贷款范畴）；（3）连带责任保证担保；（4）财产抵押加连带责任保
证担保。买房人贷款究竟要负担多少费用，直接受买房人选择贷款形式和担保形式的影响。
（一）评估费
1、公积金贷款 所购房屋为商品房、拆迁房的需对抵押物进行评估，北京市物价局1996年和1997年两次发文，要求执行国家计委、建设部
制定的收费标准：总房款为100 万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100 万元以上—1000 万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。由于目前北京市公积金贷款评估仍是一家垄断，国家关于评估费可下浮20％的规定，由于没有竞争，买房人仍然无法受惠。所购房屋为经济适用房不需要评估，经办机构认为需要的除外；所购房屋为单位售房、房管所售房、安居房可以不评估，但购买单位或房管所售房买房人须提供房改方案、方案批复、大产权复印件（或确权证明）。
2、商业贷款 建设银行规定：新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付评估费，如果按要求必须评估的，则其费用按500 元计收。
工商银行规定：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。农业银行规定：二手房的评估费按4‰收取。
3、组合贷款 同公积金贷款。（二）律师费或公证费办理公积金贷款时不需支付律师费；办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对
