2007-1-24 16:53:00 来源: (刘大德) 网友评论篇
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在建工程抵押的界定
在建工程抵押的界定按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条的解释，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给债权人作为偿还贷款履行担保的行为。
国家安居工程在建工程抵押的必然性
《国家安居实施意见》国务院办公厅[1995]6号规定：国家安居工程建设资金来源由过节专业银行提供贷款，其余资金由地方自筹解决；国家安居工程贷款一律实行抵押贷款，期限最长为三年，利率按中国人民银行规定的同期法定利率执行。《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定：经济用房建设资金通过1.地方政府用于住宅建设的资金；2.政策性贷款；3.其他资金三个方面筹集。因此，采取在建工程抵押的方式解决建设资金问题是必然的。
国家安居工程在建工程抵押的利与弊
利在于：既是实施国家安居工程政策的需要，又是克服建设资金短缺、加快安居工程建设的需要，同时也是解决住房困难户、无房户住房问题的需要。
弊在于：1.按照政策规定，安居工程向中低收入家庭出售，并优先出售给住房困难户及无房户，即销售对象是特定的。假如抵押人还不起债务，抵押物安居工程产权不能转移到抵押权人银行名下。因为银行既不能是无房户也不是特困户。2.按照《城镇经济适用住房建设管理办法》建房[1994]76号文件规定，安居工程建设用地实行政府划拨；成本价格构成包括七项因素；另外按照各地《关于深化城镇住房制度改革的方案》文件规定，建设经济适用住房免收人防费、商业网点建设费、免收或减收水电增容费、新墙体改造费、教育附加费和城市基础设施配套建设费。对购买经济适用房的免征或减收房产税、城镇土地适用税和一次性契税，免收或少收交易管理费。因此其产权是有限产权。如果抵押了，首先有风险，其次处分抵押物时政府的收益是有可能受到损失，虽然可以通过补缴土地使用权出让金弥补，但最终侵害了无房户的利益。
国家安居工程在建工程抵押的风险
实体未建成风险。
首先在建工程能否竣工、是否出现楼盘烂尾是不可知的；其次即使工程能够竣工也存在工程质量好与不好的问题。
抵押物价值风险。
安居工程建设用地实行政策划拨，按照房地产法和抵押管理办法规定；设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。所以以划拨方式取得的土地使用权在建工程抵押的价值更难确定。因此，抵押权人承受着抵押价值超过抵押物价值的风险。
建筑商阻挠抵押权人行使权利风险。
许多工程为建筑商垫资承建，如果开发商没有付清建筑商工程款，又没有按期还款，抵押权人在处分抵押物时，建筑商可以出资为由阻挠抵押权人行使抵押权。
重复抵押风险
首先抵押人以在建工程向抵押权人（银行）作第一次抵押；然后又作为保证人同银行合作，对购买方提供安居工程按揭贷款；操作不慎就会形成部分重复抵押。
开发商既抵押又卖房导致产权纠纷风险。
抵押人贷款是为了更快更好的建造安居工程，卖房既是为了还款，又是尽快收回投资的最佳途径。买房方如果一次性付清购房款，从买房开始到房屋竣工办理《房屋所有权证》又需要一段时间，买方在这段时间很有可能不知道所购房已抵押，这一疏忽和时间差的后果容易造成产权纠纷。
实现抵押权时的产权转移风险。
按照政策规定，安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售，即销售对象是特定的。假如抵押人还不起债务，抵押物安居工程产权不能转移到抵押权人银行名下，因为银行既不是无房户也不是特困户。
五.国家安居工程在建工程抵押操作意见
银行应认真调查抵押人的姿信情况，建立健全贷款资金监管措施，确保贷款及时投入到该工程实体中去。
慎重评估抵押物价值。评估应当考虑安居工程所享受的一系列优惠政策，并扣除因土地划拨取得须缴纳的土地使用权出让金，才能确认抵押物价值。
慎重签定有关合同，控制贷款比例。
