银行贷款抵押存在的法律问题与对策

土地上的建筑物作为抵押物签订贷款合同。《担保法》第36条还规定“以乡 (镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”，明确了集体土地使用权设定抵押的限制；同时国家土地管理局发布的《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》中明文指出：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地使用权和乡村集体土地使用权可设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得抵押。”因此，用乡村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权必须是已经向县级人民政府土地管理部门登记在案的土地使用权，即已取得了集体土地使用权证书，否则根据房地同时抵押的原则，用乡(镇)村企业的厂房等建筑物作为抵押竺的贷款合同就不能发生法律效力，该项建筑物也无法得到合法处理。因此，银行信产人早在办理以乡(镇)村企业的厂房等建筑物设定抵押的贷款时，应首先查明该建筑物占用的土地使用权是否已向县级人民政府土地管理部门登记在案，如果没有，应要求该企业先将该土地使用权办理合法的登记手续，取得集体土地使用权证书，而后再办理该项土地使用权和该建筑物的抵押登记手续。那么，对于现已存在的以没有办理土地使用权登记和抵押登记手续的乡村企业厂房(等建筑物)作为抵押物的贷款，借款人又确实没有偿还能力的情况，有什么办法解决呢？这恐怕是银行所有信贷人员都非常头疼的问题，笔者谨建议用双方寻租的办法来解决这一问题。具体作法是由作为债权人的银行和作为债务人的借款人双方协商，共同努力，寻求第三方当事人来承租这些厂房(等建筑物)，在适当给予降低租金等优惠条件下，三方签订一个租赁协议，约定借款债务人为出租人，而收益人即租金收取人为债权方的银行，承租人交纳每期租金必须足额、准时到达债权方指定的帐户，直至银行贷款的完全收回。如果出现承租人迟延履行租金支付的情况，作为协议一方的债权方的银行有权终止该租赁协议。这样做，可能会使原有的贷款权利义务复杂化，但也能起到中断诉讼时效的法律效果，能够在保全银行债权的同时，有效盘活现存的不良资产，避免金融资产的流失。对于那些存在这种情况的银行分支机构，也不失为一种解决途径。

　　五、以共有房地产设定贷款抵押时存在的问题

　　一些银行信贷人员在办理抵押贷款，尤其是以共有房地产作为抵押物的贷款时，签订抵押合同的抵押人只有一个或部分共有人，而不是全体共有人共同签署；而且在没有弄清楚抵押人在共有中的份额，抵押人占有的份额与贷款金额是否相符的情况下，就匆忙放贷，贷款逾期后，往往因有效担保的抵押物金额远远少于贷款金额而造成银行债权不能得到充分保护。那么，造成这种问题的原因是什么呢?如何避免类似问题的出现呢?按照《民法通则》第78条的规定，凡涉及到共有房地产设定贷款抵押时，首先应弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。银行信贷人员对于按份共有房地产设定贷款抵押时一定要查明抵押人(按份共有人)在共有中的份额，切不可超过这一份额，造成所设定的抵押无效或部分无效，由此不仅会损害其他房地产共有人的权利，而且会损害债权人的利益，给债权人造戚损失。其次，设定贷款抵押的房地产如果是共同共有的，则必须经全体共有人达成一致意见，以全体共有入作为抵押入，抵押合同的签署必须有全体共同共有人的签章，共同共有人中任何一个或者部分共有人为自己的利益将共有的房地产设定抵押，都是对其他共有人合法权益的侵犯，故银行信贷人员在设定抵押时必须注意两点：一是必须经全体共有人的书面同意，切勿遗漏共有人，否则可能造成抵押合同的部分无效；二是设定这类房地产的抵押人不能是共有人中的个别人或部分人，只能把全体共有人作为抵押人，才能真正体现共同共有房地产的性质和当事人的平等权利，使银行债权得到有效保护。

　　六、以宅基地上的房产作为抵押物进行消费性贷款的行为中存在的法律问题

　　消费性贷款作为商业银行业务创新的一种形式，其服务范围已由城市逐步扩展到乡村，乡镇(村)居民获得消费性贷款提供的担保，往往是以其宅基地上的房产作为抵押物的抵押担保，双方凭借款合同和抵押合同共同到国土部门办理了抵押物登记手续。在此且不论国土部门办理的抵押登记手续是否合法，笔者仅就宅基地上的房产能否进行抵押担保处分作一个简单的法律分析。根据《中华人民共和国担保法》第37条规定了宅基地等集体土地使用权不得抵押，明确禁止宅基地作为抵押物进行借款担保；同时，根据其立法宗旨中房地同时抵押的原则，如果土地上的房产抵押了，则其占有范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。那么，如果以宅基地上的房产作为抵押物，应就遵循这一原则，宅基地的使用权就随

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