提前还房贷四大注意事项-中国投资理财网，经营你的人脉，增加你的财富

羊年春节过后，从天津市银行系统获悉，随着春节前后许多家庭由于年终收入增加，银行柜台前出现了较多的提前归还住房贷款的市民。那么提前还贷对贷款人的利益到底有哪些影响，人们怎样做才对自己最有利呢？建设银行天津市分行房地产信贷部的有关负责人解析了其中主要的四大注意事项。

　　●不多收利息不收违约金●

　　借款人偿还的贷款中包括两部分：一部分是本金，另一部分是利息。贷款人除了全部归还本金外，提前还款是按照剩余贷款实际占用天数来算利息的，因此不存在多收利息的问题。以提前一次性清偿贷款的公式来验证：应还利息＝剩余贷款本金×本次一次性归还距上一次结息日的天数×借款合同约定期限的现行月利率／30天。如果借款人在偿还了一部分贷款后，申请提前偿还另一部分贷款或者偿还剩余全部贷款的，提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，并没有多付任何将来的利息给银行。贷款人提前还款缩短了贷款期限，比按部就班还款少支出利息。此外，记者获悉，目前包括建行在内的本市多家银行都没有关于提前还贷违约金的规定。

　　●提前还款方式与合同相符●

　　目前个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额本息还款方式，即每月还款本金和利息之和的总金额相同；另一种是等额本金还款方式，即每月还款本金数不变，加上利息后，每月还款金额不同。贷款人在与银行签订贷款合同时约定好选择其中的一种还款方式，如果要提前还款也必须按照合同约定的那种还款方式，一旦确定，中途不能更改。

　　如何选择适合自己的还款方式呢？一般来说在相同的贷款期限内，等额本息还款方式支付的利息高于等额本金方式，而等额本金还款方式前期的还款压力更大。选择不同的还款方式最关键的一点是客户必须认真考虑自己未来现金的流出预期。那些认为自己将来收入会减少，希望当前多偿还贷款的人，适合使用等额本金还款法；而收入预期看涨的人，例如年轻人更适合使用等额本息还款法。两种方式的提前还款利息计算公式相同，利息差异按具体还贷时点计算来比较。

　　●提前还款需要选择时机●

　　那么是否提前还款就一定对借款人有利呢？银行人员提醒人们注意其中的关键因素是看自己资金的使用成本。如果当人们能够运作多余资金的，使它的资本回报率高于贷款的实际利率时，就不应当提前偿还贷款，例如人们手中有多余的资金投资到一些比较好的债券上，或者进行生产运营，就不一定要提前还贷。而且今年1月1日起本市个人住房公积金贷款年利率还微微下调。总之，日常生活的消费水平，临时筹措现金的能力，对未来收入的预期以及对风险的偏好程度等种种因素都影响着人们是否选择提前还贷。

　　●不要忘记注销抵押●

　　尽管提前还款会减少银行的利息收入，但银行目前对提前还款行为没有限制性甚至惩罚性条款，建设银行只是要求购房人在提前还贷时提前10日通知银行，银行会做好准备提高办理效率。最后银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。