2006-5-6 来源: 中国房地产报 () 网友评论篇
浏览统计: 【字体：大 中 小】
房贷断供曝黑洞：个人贷款6.5亿买上海110套房
多么不可思议的传奇，上海滩都能不动声色地演绎。这一次，是买房的故事。
买房的故事天天上演，平常人自感惊天动地，说出来旁人却觉得平淡无奇。不过，一个人贷款6.5亿买房110套，在居家过日子的人们看来，怎么也藏了些诡异吧。
从银行开出的筹码
商业投资的另一面，是商业冒险。冒险到极致就成了一场豪赌。
有那么一个人，在2004年下半年至2005年一季度，勇敢地冲进了上海楼市，买入了110套高档房。这些房源分布于长宁、静安、浦东陆家嘴等上海市中心城区。当然，他买这么多房子不是用于自住或办公，而是投资，或者说，投机。
他手里并没有足够的资本。如果把他的举动称为豪赌，那就是说，他没有足够的筹码。没错，他的筹码是从银行开出的。
这一个人获得了总计达6.5亿元的抵押贷款。具体过程尚不得而知，但我们知道，他是从同一家商业银行拿到了这些贷款(筹码)。贷款成数应该是七至八成，但由于是持房产证连环抵押，因此实际上的首付折合下来平均不过8%左右。
“其中有一套世茂滨江花园位于50～51层的复式豪宅，当时他以2400万元成交，而某评估公司给这套房产的估值为1.2亿元。1.2亿元是什么概念呢？如果按八成个贷计算，就相当于他从银行贷到了9600万元，除去房款，已经从银行套现了7200万元！”本报记者在倾听知情人的讲述时，内心希望他能保持一种局外人的平静，但最后一个惊叹号仍未能删除，大概在房地产市场从业多年的他，也被这几个数字震惊。
这个买家将他的110套房子全部按酒店式公寓进行装修，配齐了相关设备，甚至为此成立了一家“物业服务公司”，从保洁工到服务员应有尽有，目的是为了“长期持有并实现高租金回报”。说到这里，我们应该纠正上文的一个说法，他买房的初衷不是短期投机，而是长期投资。
笙歌散去，落英满地。那是因为一场暴雨骤然降临了。时间是2005年4月底。房地产史学家在后来的笔记里轻轻地写下的四个字是：宏观调控。
此后的上海楼市，从高处逐渐滑落。由于这位买家的买入价几乎都是接近房价的最高位，加价出售绝无可能，即使以原价抛售也无人接盘。
与此同时，高档住宅不仅售价下跌，包括浦东陆家嘴板块在内的租赁市场也相对冷清。来自泛城租售网陆家嘴分行的信息是，陆家嘴地区的高档租赁房源、月租金比去年同期下调大概15%~20%，而转卖为租的房源却在持续增加。
“这就造成供大于求的局面，空关房相当多。”泛城租售网陆家嘴分行经理称，像仁恒滨江园这类高端公寓，138平方米的三居室，目前月租金也只有10000元左右，出租回报率仅为4%左右。
毫不奇怪，上述那位买家的“酒店式公寓”经营惨淡。随之而来的便是，他已无力偿还银行的房贷。
一场赌局戛然而止。
筹码变身不良资产
商业银行自有其商业逻辑。110套房子被收回来，那个买家退场，新主人(商业银行)给这些房子换了个名字叫做“不良资产”。
其中的52套商品房被交给21世纪不动产上海区域公司“代销”。与21世纪不动产签订售房委托协议的，是放贷的上海某商业银行陆家嘴支行。
52套房子中，有39套来自位于浦东陆家嘴的高档公寓(豪宅)“世茂滨江花园”。据21世纪不动产中国区域副总裁、上海区域公司总经理王皓介绍，现在该楼盘二手房的挂牌价多在1.8万元/平方米～2.2万/平方米之间。他举了一个例子来比较一年多来该楼盘价格的涨跌：“今年2月份，21世纪不动产浦东区域门店成交了一套位于世茂滨江1号楼2楼A 座的房产，成交价为1.82万元/平方米；而这个投资客当时的买入价为2.4万元/平方米。”据知情人透露，世茂滨江花园最高售价曾达每平方米4.3万元。
王皓告诉本报记者，他们已签约代销的52套商品房(不良资产)，该行给出的“底限”是平均售价在1.6万元/平方米以上。他未告诉本报记者上述商品房当时的成交价，但按照王皓的估算，仅这52套无法偿贷的房子，就给这家银行带来近9000万元的不良资产。
不得不自己吞进一批不良资产的，不仅是上述一家商业银行。中国银行上海分行一位处长向记者透露，“个人房贷目前无法回笼的零散案例已经不在少数。”王皓也告诉本报记者，中国银行也已委托21世纪不动产对其已形成不良贷款的6套房产进行了“处置”。
潮
