收紧银根令开发商“缺血”

　　银根紧缩让开发商的“美好时光”已成为过去，那么金融政策是如何对开发商进行步步紧逼的呢？

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容分析认为，收紧银根所产生的主要变化是融资模式发生了根本的改变。比如说过去拿地，从土地出让金来讲可以分期付款，但是现在在钱未付清之前就没有办法拿到土地证，没有土地证就不能进行预售，没有预售就不可能取得更多的资金。融资模式的改变，并非一蹴而就，而是有一个逐渐演变的过程。

　　业内人士普遍认为，在2007年上半年银行收紧对房地产企业贷款控制力度后，针对房地产业的紧缩政策越来越多，因而银根收紧对开发商的影响也就越来越明显。

　　2007年9月份，国土资源部下发通知，要求各地加大闲置土地处置力度，特别解决房地产开发领域的土地闲置问题。土地闲置费将原则按照出让或划拨价款的20%征收，依法可以无偿收回的，将坚决无偿收回。对于开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对动工开发但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。当月中旬，国土资源部表示从9月中旬开始进行为期100天的行动，重点对“以租代征”等违规违法行为进行查处。

　　9月28日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令)。39号令要求开发商付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。未缴清全部出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。也就是说，开发商希望通过少量资金来进行滚动开发的可能性减小。

　　今年6月，中国银监会发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，其中主要内容有整治“假按揭”、“假首付”、“假房价”等三假行为，建立黑名单制度，如果发现问题，一律停止向其发放个人住房贷款和开发贷款，同时应重新对房地产企业所在集团进行信用评级，调整授信额度。同时还会根据相应的评估体系，重新评估房地产企业的资信及其贷款风险之后，商业银行根据评估情况采取降低企业信用等级、核减授信额度、上浮贷款利率等措施。

　　上述各项政策让开发商明确感到，通过银行融资的难度在加大。有业内人士告诉记者，从今年年初以来，向银行申请综合性质的流动资金贷款很难得到批准；而申请特定项目的开发贷款则面临更加严格的审查。同时融资成本也已增加，很难做到以基准利率贷到款。

　　日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。这虽然只是向金融机构重申原有政策要求，如坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，即使是土地储备贷款也有严格的限制；对不达标开发企业审慎发放贷款，并并从严控制展期贷款或滚动授信等。但其透露出来的信息表明，银根收紧态势并未趋缓。

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