2007-5-8 17:01:00 来源: () 网友评论篇
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如何投资房地产投资信托基金
随着内地首个赴港上市的房地产投资信托基金——越秀房地产投资信托基金的发行，房地产投资信托基金这个对境内投资者来说还比较陌生的投资品种引发了众多投资者的关注。
为了让投资者对此有一个了解，记者专访了香港软库（软银）金汇投资银行总裁温天纳先生。
资金有限者可以分享房产收益
《理财周刊》：房地产投资信托基金是个什么样的产品？
温天纳：房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）属于不动产证券化当中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产（如写字楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
房地产信托基金的发行和上市交易使得开发商可以获得现金发展下一个项目，而资金有限的投资者则可以通过证券市场的自由买卖，获得投资大型商业物业的机会，获得房产租金和增值收益。不过，由于房地产信托投资基金是一种以租金收益证券化为标的融资产品，普通住宅项目不能以房地产信托投资基金的形式上市。
房地产信托投资基金的概念最初于1960年在美国出现，目前美国拥有全球最大的房地产信托投资基金市场。其后澳洲在70年代引入房地产投资信托基金的概念。荷兰于80年代将房地产投资信托基金引入其市场后，欧洲市场亦开始认识到房地产投资信托基金。随着加拿大及比利时分别在1993及1995年推出房地产投资信托基金后，房地产投资信托基金的发展一日千里。在2000年，日本成为首个推出这种产品的亚洲国家。在2001年，韩国、新加坡及中国香港亦追随日本的步伐，通过有关房地产投资信托基金的法规。房地产投资信托基金已成为一种国际化的投资理财工具。
《理财周刊》： 房地产投资信托基金相对于其它投资品种，有哪些具体的优势？
温天纳：首先，房地产信托投资基金在某种程度上是给中小投资者提供了一个投资商业房地产的机会。以前是说一个公司去上市，现在是指用这个建筑物去上市，即把这个建筑物象上市公司那样分成了若干股份，即将不动产实现证券化。
以前中小投资者没有足够多的钱去买整个建筑物，但现在利用房地产信托投资基金的形式后，中小投资者可以买得起其中的一股或几股，让他们享受到以往只有大型房地产商可以持有大型优质物业的权利。这种投资方式类似债券。
第二，房地产投资信托基金是一种通过发行信托单位，聘请专业房地产信托管理公司采用高透明度方式去管理房地产的项目，房地产公司可以把已建成的商业性资产注入房地产投资信托，信托单位持有人（即投资者）定期获得收益，在高透明度和专业水准的经营方式之下，信托的价值往往会高于其净资产值。
第三，房地产投资信托基金与证券价格走势相关性很低，在投资组合中加入一定比例的房地产信托投资基金已被证明是分散投资组合内在风险的有效途径。
有关统计显示，截至2002年底，美国房地产投资信托基金提供的平均股息收益率是7.3％，比10年期的美国国库债券的收益率高出350个基准点；澳洲上市物业信托基金市场（对房地产信托投资基金的另一种叫法）的平均股息收益率约为7.6％，比10年期国库债券的收益率高出250个基准点。与此同时，在1992年1月至2002年12月期间，房地产投资信托基金与标准普尔500指数的相关性为0.26。
当前我国内地股市处于低迷期，投资者可将房地产信托投资基金作为降低投资组合波动性的有效途径。
《理财周刊》：投资者如何选择一个具有投资价值的房地产投资信托基金？
温天纳：其实投资者对商业地产的偏爱主要源于稳定的回报率，因此，投资者在作出投资决策之前，可以考察房地产信托投资基金所投资的物业项目的档次、地段、人流、租客的素质、空置率、租金的增长潜能等多个因。这些因素都将直接影响到房地产信托投资基金未来的收益。
《理财周刊》：投资房地产投资信托基金的风险是什么？投资者如何才能规避这些风险？
温天纳：房地产信托投资基金核心风险在于它投资的物业是否具有持续性，即是否有可持续的回报率和增长的潜能。
宏观政策的变动对房地产项目收益的影响很大，若国家或者物业所在地方政府出台抑制房地产市场发展的政策，那么，投资这个房地产项目的信托投资基金的收益也会相应地下降，既可能反应在分红的减少，也可能反应在二级市场的价格的下跌上。
有意投资房地产投资信托基金者必须获得有关该基金的全面
