房地产投资信托中的法律适用

一．房地产法律要求。
    由于房地产投资信托中的信托财产或者投资方向都是房地产所有权或者与房地产相关的各种权利，因此法律必须对房地产的产权归属作出界定，如果产权不清晰，则根本无法进行信托。
    可以说，我国房地产市场的法律法规正在日趋完善。全国人大常委会通过的《土地管理法》、国务院发布的《土地管理法实施条例》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对促进土地使用制度改革和房地产产业的健康发展提供了法律基础。1995年1月实施的《城市房地产管理法》全面系统地规定了房地产开发用地、房地产开发、交易和权属登记管理，是房地产开发和交易管理的一部基本法律。
    在行政规章方面，建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房屋转让管理办法》等与房地产登记和交易有关的规章，对交易权属作出了明确规定。地方立法方面，上海市为了加强房地产权属管理维护房地产市场秩序，1995年上海市人大常委会通过了《上海市房地产登记条例》，规定房地产登记包括土地使用权和房屋所有权以及由此产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记；市政府还发布了《上海市房地产转让办法》等地方性规章，以确保房地产抵押和交易的安全性。
    但必须看到，我国目前存在的许多房地产产权纠纷，一部分跟历史因素有关，更大的原因还是现行房地产法律法规存在着一些问题。就房地产投资信托而言，首先，现行法律对房地产产权转让的一些规定过于模糊，有些虽然要求国务院或者地方规定实施细则，但是如果这些机关没有制定细则，那原来的规定实际上就没法执行；其次，在产权登记方面，现行的登记程序过于复杂，房地产投资信托涉及的产权主体十分广泛，如果不简化登记程序，可能会增加成本，从而影响效率；最后，现行法律还缺乏前瞻性，对房地产的相关权利仅限于所有权、使用权、抵押权和租赁权等等形式，实际上随着金融创新活动的开展，权利已经扩展，而且一些还通过分割的证券形式出现，但这些法律并没有这方面的规定，这不能不说是一种缺憾。

二．信托法律要求。
    房地产投资信托中最基本的制度设计就是信托，无论是资金信托型REIT还是房地产资产信托型REIT，都应当遵守我国的信托法律制度。
    房地产投资信托具有一般信托的共同点，即委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。     但它也具有自己的一些特性：
    1．房地产投资信托的信托财产是特定的，资金信托型REIT是现金，房地产投资信托型REIT是房地产及其相关权利；而一般信托的信托财产，按照《信托法》第7条规定，只要是合法的财产权利即可。
    2．房地产投资信托的投资方向是确定的，即与房地产相关的项目；一般信托的投资方向由受托人视情况而定，如果碰到消极信托 ，则完全受制于委托人。
    3．房地产投资信托是一种商事信托，商事信托也称营业信托，是指具有私益目的，由具有商业受托人身份的主体担任受托人的信托。我国《信托法》第4条规定："受托人采取信托机构形式从事信托活动，其组织和管理由国务院制定具体办法"。2002年中国人民银行颁布了《信托投资公司管理办法》，这为信托机构从事房地产投资信托业务创造了条件。在一般信托中，还包括了公益信托和民事信托；受托人的资格要求也比较简单。
    4．房地产投资信托既包含了单个信托，又包含了集合信托。集合信托是指信托投资公司接受两个以上委托人的委托，共同管理和运用信托资金的信托业务。因为房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，如果按照传统单个信托的方式，那小投资者根本无法参与投资。房

此新闻共有4页 1 2 3 4  下一页