房地产信托广州构筑资金池 融资多元化有助化解风险

   “我相信，信托将成为中国房地产金融创新的主流范式”，著名金融信托专家孙飞博士本周一在广州表示，尽管商业银行大哥大的地位不会在短期内改变，但信托必定会成为开发商寻求银行外融资渠道时的第一落点。
　　
　　信托基金有意涉足产业投资
　　在房地产融资渠道的讨论中，孙飞是“信托”派中坚人物，而他此次前来广州正是将酝酿已久的“资金池”计划付诸实施。他透露，将以个人名义，联合一些境内外投资机构，在广州成立一个为房地产企业提供信托融资渠道的“孙飞博士理财俱乐部”。
　　孙飞表示，在他撮合之下，包括中国企业海外发展中心、重庆国际信托投资有限公司、美国万通投资银行及广东省商业地产专家委员会等几个机构已经成为该“资金池”的成员。“重庆国投虽然不是广东本地机构，但依然可以进行外地业务”，孙飞专门强调自己打造的这一阵容完全合乎法律规定。
　　孙飞所坚持的观点是：信托加银行将在短期内成为房地产融资的主流模式。这一方面是由于多数房地产企业正遭遇钱荒，而通过银行或上市的方式融资难度很大，保险、证券公司投资房地产又受到限制，信托投资极为突出地成为开发商寻求商业银行放贷的前端。另一方面，信托投资公司直接进入房地产进行产业投资正成为可能。早在121文件下发后，房地产信托基金便积极抢闸入市占据了银行离场所留下的融资真空。而去年10月，银监会《房地产信托管理暂行办法(征求意见稿)》打破了原来集合资金信托计划200份的限制，信托公司不但在资金量上的限制有望打破，对“四证”不全的开发商进行融资也有望被监管部门明确认可。
　　
　　开发商想说爱你不容易
　　与银行贷款相比，房地产信托需要作为股本金投入，不但附带多重严格的限制性条件，还要参与地产项目的利润分配。这些条件对于开发商而言显然像是引狼入室。如果仍能维持银行贷款的资金来源，开发商断然不会欢迎别的资金进入。但时过境迁，开发商如今所背负的风险让其不得不对信托投资开出的条件进行掂量。
　　如今，开发商最关键的两大命脉：销售回款和银行贷款正面临着巨大的压力。某开发商透露，尽管两次提高放贷利率等政策的实际效果还没有显现，但开发商的销售压力已经很大。而贷款政策的影响则实实在在地摆在开发商面前，除了房地产贷款总量缩水外，银行也大大提高贷款门槛。现在在广州即便是大开发商，如果产业涉及过多，一次性投资过杂，一样很难从银行获得贷款。
　　信托投资在分享开发商利润的同时，也将分担相应的风险。“更为关键的是，一旦项目资本金充足，就不会出现开发资金断裂的情况，也降低了项目本身的风险”，孙飞表示，开发商与信托合作，不但可以化解开发商风险，对整个房地产市场的规范都极为有利。
　　
　　融资多元化有助化解风险　
　　除了开发商的现实需求外，孙飞等人的设想能否实现，银行是一个绕不过去的坎。目前我国商业银行的资产在28万亿左右，银行仍是房地产融资的主渠道，到去年底，公开发售连同私募的房地产信托规模也仅在200亿元左右，不足银行的千分之一。
　　“这或许是一件意义重大的事情”，广州一位银行业人士表示，现在银行需要做的并不是想尽办法打压房地产业，而是应该想想如何为他们指路。“信托介入与房地产融资多元化能够化解房地产与金融两方面的风险，如果把信托制度普遍运用于房地产贷款与融资，房地产的融资会更健康，更有生命力”。
　　另一位银行界人士表示，以信托投资在监控方面的严格，将会有效分担房地产开发过分依赖银行所带来的潜在风险。“银行贷款给开发商后还是很难制约地产商对资金的使用，大量贷款集中于房地产也带来了银行资金流动性的问题，而信托投资公司则拥有比银行更加合理的内部治理结构和明晰的产权关系”。