上海懿文大楼靠“过桥贷款“解套?

不到无计可施，谁都不愿意因抵押给银行而失去优质物业的所有权。

    2月16日，是上海懿文大楼因贷款担保抵押超期银行诉讼开庭的日子，对大楼目前的所有者而言，这是最后的机会，否则大楼将成为银行的不良资产。

而摆在面前的难题是，如何在法院最终判决之前注销大楼在银行的抵押？

抵押生死线

上海懿文大楼，一幢建于上世纪60年代的老楼，福州路555号，地处南京东路、人民广场两大商圈间的黄金地段。本来，作为大楼的所有者应该为拥有这样一幢具有商业投资价值的物业而高兴，但是，2004年其为一项贷款抵押提供担保，导致了目前面临被拍卖的危险。

2004年，正值上海房地产开发热潮，上海成功投资集团（以下简称“成功投资”）向兴业银行上海漕河泾支行贷款5800万元，上海八仙集团（以下简称“八仙集团”）为此提供担保抵押，而担保物正是八仙集团拥有的懿文大楼。贷款期限在2005年10月之前。

懿文大楼危机显现始于上海兴业银行一份公开登报的律师声明。

2005年10月9日，兴业银行公开登报的一份律师声明称，懿文大楼全幢房产已抵押给该银行，迄今为止，该行从未同意懿文大楼出租。懿文大楼在未经该行同意的情况下擅自出租，已经侵害了该行的合法权益，希望相关单位和人员立即停止侵权。

其中所称的擅自出租的行为，是指当时上海亿百年房产开发有限公司（以下简称“亿百年房产”）和上海明大投资管理有限公司（以下简称“明大投资”）正在对懿文大楼进行“24K经济型酒店”的开发，将其租赁权对外出售。

事实上，早在2005年9月，兴业银行漕河泾支行发现懿文大楼被擅自出租的情况后，马上申请了财产保全，上海一中院已经将该大楼产权冻结查封。

同时，属于办公性质的懿文大楼，其经营酒店的做法也遭到了质疑。

“早在银行申请财产保护之前，成功投资和兴业银行的贷款就已经到期。”知情人士向本报记者透露，由于担保抵押的懿文大楼目前情况复杂，法院本计划的开庭审理时间也由2005年的11月拖到了2006年2月16日。

兴业银行方面代理律师杨光海在接受本报记者采访时表示，贷款期限早已超过，懿文大楼其实已经属于银行的不良资产，如果16日银行胜诉，将意味着兴业银行成为懿文大楼的产权人，大楼也就进入了银行不良资产的处置流程。

“过桥”脱壳

过桥贷款，是这次拯救行动的主要“战略”。

正在参与该过桥融资的上述知情人士透露，注销懿文大楼的银行抵押必须先寻找能够提供5800万元过桥资金的投资方，用这些资金来偿还成功投资向兴业银行的贷款，注销懿文大楼在银行的抵押。

“这笔资金主要来自资金充裕的投资机构及相关公司，不限于上海本地。”该知情人士表示，“由于物业本身良好的投资潜力，目前已经有包括上海、北京、广东、山东等地多家机构表达意向，以房地产投资机构居多，其中包括部分海外资金。”

“我们有一定的选择空间，主要看对方提出的投资回报要求。一般3个月过桥贷款的回报率在3％，具体回报率视贷款期限及有无担保物而定。”上述人士还透露，虽然2月16日并不是法院最终判决的日子，但这项融资操作基本要在20日最迟2月底前完成。

事实上，在兴业银行发表声明后不久，成功投资、亿百年房产、兴业银行上海分行、八仙集团就达成了一个四方协议。

协议的大致内容包括：在懿文大楼所有权转到银行之前，寻找过桥融资，尽快注销大楼在银行的抵押；抵押注销后，亿百年房产和明大投资对酒店的改造继续；完成大楼的产权易主，明大投资和亿百年最终将从八仙集团手中购入该大楼；过桥贷款的偿还将最终由产权获得方支付。

一幢银行抵押物业，究竟有多大的吸引力，引得多方费尽周折拯救？

变相融资？

“亿百年房产先一次性向投资者卖出一间客房的10年租约，然后再转租给专门的投资公司（明大投资）负责对外租赁”，这就是懿文大楼的新融资模式。亿百年房产负责人朱福弟并不否认这种“租赁”转“租赁”的形式达到的是一种变相融资的效果。

目前懿文大楼已经修葺一新，客房及商铺的10年使用权售价为15万元－22.5万元不等。在被叫停一切交易前，2至8楼的210套单元已基本售罄。投资者的算盘是，如果拥有210间客房（四星级）的懿文大楼正式运营，一年的租赁收益可为发展商带来2000万元左右的现金流，除去对外许诺的投资回报一年约300万元外，仍有不小的获利空间，而先期从投资者手中获得的3000万元也足以将原物业改造、装修。

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