中国房地产发展模式与对策

还有，关键的问题是，我们现在目前的国内市场发展模式来讲，它的基本特征是什么，既是投资品，又是消费品。如果政府不能把房地产市场的发展模式是投资品，或是消费品的时候，每一个部门，每一个地方，它就可以根据自己的需要以住房不同性质来选择并采取不同的政策。 

    比如说，我们现在要扩大居民内需，GDP要上去，这个时候我们住房就是消费品了，大家都去买房吧，多买一些住房，这样居民消费、内需就扩大了，而且在政府十五规划里头也写得清清楚楚，我们住房是什么，是消费品。还有住房是消费品，我们利率政府就把它压力在一个很低的水平上。为什么？利率高了，大家要消费可能就是没有那种能力来承担了，而且也会增加消费者的成本。但另一方面来讲，我们政府又把它作为一个投资品，特别是我们国家统计局把这个住房计算为投资品。既然住房是投资品，那怎么样，我们居民购买住房来讲就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套，也可以买三套，买一百套，特别是我们现在的投资与消费没有区分，没有限定的情况下，怎么样？我们政府出台的一系列的优惠政策，比如房地产个人按揭消费政策把利率压得很低的情况下，那么投资者就可以利用我们的低利率优惠政策，利用我们房地产市场便利的融资工具，然后可以用融来的钱购很多很多的住房。大家可能知道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。大家可以看，还有我们政府就是要把房价稳定在一个水平上。这就出现一个什么结果，好，既然你这个市场产品是投资品，然后价格是稳定的，那么进来这个市场的投资者就会看到在这个市场投资，肯定是进了一个无风险的一个投资市场。在这样的一个环境下，这样的条件下，怎么样？肯定会让大量的投资者涌入这个房地产市场。

    你想一想看，如果大家都进去投资，大家都进去炒作房地产。这时，房地产的价格由什么决定？由我们投资者对这个市场的预期来决定，就是说投资者看到这个市场价格在上涨，他就也会进去；其他人看到房价上涨，他也进去。在这样的情况下，房价就越是宏观调控，就肯定是越来越高。所以我一直在强调，如果我们房地产市场的发展模式没有一个明确清楚的界定，不但把它界定为或是消费品，或是投资品，然后在这样一个基础上，出台相关的政策，我们房地产市场的价格要得到稳定，是根本就不可能的事。

    那么我们房地产市场的模式，为什么会这样？我们可以来看一看，世界各国来讲，它的房地产市场模式是怎样发展的，还有中国的房地产市场发展模式，它是怎么引进过来的。

我们可以看到，我们中国的房地产市场发展模式，首先来讲，是学香港。学香港什么呢？我们香港的房地产市场模式，我曾经概括为，高房价、高地价、高福利分房。这样的一个情况下来讲， 它是当时香港的一个特殊产物。这种发展模式，最有利的是香港的高级公务员，香港的精英，最不利的是香港那些50％以上的住公屋的民众。大家只要到过香港，你就知道香港许多居民的居住条件。你就会觉得，对香港居民的福利水平来讲，是多低。比如说，我在香港时候，最早的时候租一个房子，你看看，这个洗手间多大，你只要手这样摇摆一下，肯定会把你有个胳膊撞到了。就是说容一个人以后，你就根本没法动。对一个房间来讲，放了一个小桌子，放了一张床，好，你就没有空间了。现在香港的居民50％以上住公屋，但是他们的住房福利水平压得最低、压得最小的这样一个水平上。但是它这种住房发展模式来讲，对香港的高级公务员，对香港的那些精英，比如像大学的教授，在1998年的时候，香港大学的教授，年薪是150万，但是香港的教授，香港的这些高级公务员是谁，都是英国人，英国人制定的政策，制定的制度，当然对英国人最有利。 

  还有来讲，香港当时经济是一个外向型经济，它的经济发展就是外型性经济起来的。如果说没有那些公屋，让这些居民住很差的廉租屋或公屋，香港就没有这样廉价劳动力来生产他们出口产品，所以当时香港的房地产发展模式来讲，是一个特殊的一个历史产物。而这种发展模式来讲，对中国的房地产市场发展是不合适。但是即使是一个不合适发展模式，中国怎么学呀。但我们只学前面两个方面，学高房价、高地价，高福利分房不学了。为什么，因为中国，如果假定我们也是让50％以上的人都进了廉租屋，进行福利分房体系。怎么样，就我们目前情况来看，政府根本就

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