2007-8-21 9:45:00 来源: (易宪容) 网友评论篇
浏览统计: 【字体：大 中 小】
主持人：好，那对于中国房地产市场，易宪容先生是关注了这么多年，有一些什么样的思考，同时对于房价在未来的走势，到底应该如何地去判断，接下来，也要让我们用掌声来欢迎易宪容先生给我们进行今天的主题演讲。
本期导视：
易：各位同学，各位观众，大家好。我今天有机会跟大家一起来讨论房地产问题，十分高兴。我今天要讲的题目是，中国房地产市场发展模式与出路。大家可能会注意到了，这几年来，中国的这个社会，无论是民众，无论是企业，无论是政府，对房地产市场的问题越来越关注，为什么如此？一个简单道理，住房的问题关系到我们每家每户每一个人的利益。为什么会如此呢？我们的房价越来越高，让我们中国的民众，越来越远离房地产市场。在这样的情况下，你想一想看，大家会不会关注，大家会不会着急来看看我们房地产市场为什么会如此。当然很多人说，我们房地产市场有刚性需求在那里，房地产市场是由市场的供求关系来决定，所以房价会高。其实来讲，这是一个完全的错误的说法，为什么说？他们所指的刚性需求是什么，就是我们经济学所说的每一个人需要多少住房，需要什么样的一个住房，比如说，有人说，我们每年有250万人结婚，那么250万人来讲，他就是250万套住房。但是如果没有钱购买的时候，这种住房需求就不是真实需求了。其次，对于这些需求，其实不是市场需求而是个人需要，后者正是市场经济正好要约束的一个东西，就是用价格机制来调整我们的供求关系，就是说我们如果没有能力购买的时候，这些住房需求不是我们房地产市场的有效需求。我们房地产市场的需求可以用三条简单的标准来衡量。
第一条标准就是说，房价收入比。就说你买一套住房，你的工资要多少时间、多少年可以付清，就是第一个标准。按照联合国的一个1993年对107个国家研究，这个标准，房价收入比是3到6年，但是在我们北京，如果在北大附近，我们买一个100平米的住房，按照我们现12000一平米，一个总价就120万，那么按照我们北京市居民的中位数收入是多少，是7万块钱一个家庭，那么我们买一套住房来讲，大致是18倍，就是说要18年的收入，你才能买一套住房，等于联合国标准在多少倍呀，就是上限也要3倍以上，这是这第一条标准。
第二条标准，就是我们居民购房以后，你做按揭贷款，你每一个月的按揭贷款的还款的数是你的每个月的可支配收入的28％到25％，但是目前91％以上居民按揭付款比例在50％以上，甚至于这个比在80％。为什么说我们现在有百万房奴，道理就是这样，我们居民做按揭贷款以后，由于房价太高，就是说我们居民由于房价高每年、每个月支付的按揭贷款，超过了一般规定的按揭贷款与月收入比的28-35%这个比例。
第三个标准，就是我们每一个家庭的资产总负债率，就是如果是我们购房以后，我们的整个资产负债，包括住房贷款、教育贷款等所有负债，资产总负债率不要超过50％，如果超过这个50％，也就说明房价很贵了。
如果以这三条标准来衡量，目前我们一些大城市的房价是高得离谱，不仅高得离谱，而且高得使我们80％以上的民众完全远离房地产市场，一般民众根本就没有能力去购买目前这样高价格的房子。所以，现在有人所说的那种刚性需求，不是我们居民真正的有效需求，而是一种对住房的需要。这是第一个问题。
第一帕结束
第二个问题，房价高是什么原因，为什么政府从2003年以来一直在对房地产市场调控，知道房价很高，知道我们居民没有能力进入房地产市场，也知道我们这个房地产投资过热，政府近几年来也采取一系列政策，比如说国八条，国六条。但是国六条、国八条以后，我们中国的房价为什么会越调越高，深圳的房价在国八条以后，由2005年3月份的7000块一平米，上涨到现在是16000，上涨是已经是129%，但是政府公布的数据是什么，2004年，全国的房价上涨9.8%，2005年上涨了5.6%，2006年是6.4%，2007年，一季度也是5.6%，为什么我们的房价，一方面高得离谱，另一方面来讲政府公布的数据跟我们的实际相差那么远，最根本的问题是我们房地产市场政策出了问题。最大的一个问题就是，因为我们宏观调控以后，各个地方政府，你看，政府不是也稳定房价吗？你想想看，你中央政府告诉了各地方要稳定房价，你想一想，这是对政府业绩的考核标准。考核的业绩就在那里，所以来讲，没有一个政府敢把上报给中央的房价提得很高。对此，还有我们房价的统计指标问题，比如说在国外来讲，房价的高低是指二手房价格，是对不同房价加权计算出来的。我们房
