长线地产投资仍看地段

    记得曾经有人说过一句话：不要把马拉松当成短跑。

　　这是一句颇有哲理的话，马拉松和短跑都是跑，但是方式截然不同，如果你没有过人的体力和耐力，那么你可能是短跑的高手，但是你却不一定是马拉松的好手，马拉松，更需要合理的分配体力，同时，也需要具备冲刺的爆发力。

　　此话很是受用，对于投资如此，对于房地产投资更是如此。

　　没有人不知道李嘉诚先生关于房地产投资的名言：地段、地段、还是地段。那么，作为一名普通房地产投资者，在这些年的投资过程中，确有一些体会。

　　就谈谈地段吧，地段不只是一个简单的概念，在实际的投资分析过程中，是一个需要进行细分的重要因素，可以分为成熟地段、发展中地段、潜力地段等。就北京而言，如CBD、亚奥等属于成熟地段，南部区域如丰台等属于潜力地段，东部的通州区域属于发展中地段，同时不同的地段又在不停的进化。成熟地段、发展中地段和潜力地段又可以细分为商务性质和居住性质等……潜力地段又需要分析众多因素，如交通环境、配套设施、教育资源等等。

　　举例而言，如东部CBD区域多年前的知名项目“现代城”，由于地处城市核心区，属于成熟地段，且具有浓厚的商务氛围，经过短短几年时间，价格飞速上涨，且租金回报稳定而丰厚。最近的项目如“金地名京”，虽然平层（排屋里面的一种新户型）价格已经接近2万元，但由于其地段所具有的属性，因而从长期投资角度而言，依然具有相当强的抗跌性和保值能力，同时可以以稳定的租赁收入对抗房产市场的波动。

　　西部区域尤其以万柳、长安街沿线为热点区域，例如位于西长安街沿线的西翠路的紫金长安项目，靠近地铁，同时毗邻奥运场馆等，小区内还引入重点学校，周边有成熟商圈，西部区域的用地又受到严格控制，后续基本没有供给量，而区域内需求保持稳定增长，因而受到市场波动的影响很小，保值和升值潜力很强。

　　就潜力区域而言，如南部区域成寿寺的中海城，属于东南三环，距离CBD只有几公里，2005年开盘价格5000多元，随着土地供应和城市发展的变化，无论从区域的市政交通和配套设施都有很大的改变，同时进入了大牌的实力开发企业，如中海、万科等，使得区域价值直线上升，2008年的项目销售均价已经达到13000元，大有直追CBD商务区的趋势。

　　投资房产项目和资金量有着密切的关系，对于资金充裕且希望获得长期稳定收益者，笔者更加倾向于投资城市核心区域的优质物业，虽然投资成本会成倍增加，但是从全球房地产市场来看，核心区域的房产项目具有无可比拟的抗跌性，同时，价格的攀升也是遥遥领先的，在无法预料的市场波动过程中，可以通过丰厚的租赁收入平稳度过。否则，可以考虑投资潜力区域大牌开发商开发的优质物业，通过区域价值的改变受益于价格的增长。

　　投资房产是一个需要细致分析和谨慎行动的过程，切勿以投机的思想投资房产，在投资的过程中需要紧密的关注资本市场、金融市场，新闻实事等因素，这都将是影响投资成败的重要因素。