2007-6-25 14:49:00 来源: 焦点广州() 网友评论篇
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一、楼市下跌前的一些特征
（楼市其实也和股票一样，不会永远上涨，也不会永远下跌，都会在上升和下跌通道上反复振荡调整的，楼市出现调整前会或多或少的出现一些特征和信号，大家可以关注）
1、楼市有一个5年规律，几乎是每5年就会出现一个上升或下跌通道的改变，例如广州市从1995年至2000年是一个上升通道，2000年至2005年是一个下跌通道，那么2005年至2010年应该是一个上升通道。因为它们就象波浪一样，上下有序的。
2、当楼市和股票一样，出现了全面的整体的大涨（即无论哪个区域都出现了性价比背离的现象），连买菜的老人家也去炒股和投资买房时，就是市场出现调整信号的时候了。
3、和股票一样，成交量是一个很重要的方向标，当二手市场成交量开始大量萎缩，一手成交量也开始渐渐减少的时候，也是地产开始进入调整的时候。因为房地产的流通性一旦减弱，即使市场上有再大的购买力，也不可能无止境地买入持有而不卖出，没有二手成交量的结合，楼盘的叫价也只是一个数字而已，所以大家要关注二手的成交量。
4、房地产在该城市占了举足轻重的位置，其赚钱的程度远距离地抛离其他的行业，而且其他行业的发展很一般，不是百业兴旺的现象。
5、租赁不活跃，空置率高，出租回报率低于市场的贷款利率。因出租的回报率低于市场的贷款利率时，按揭投资的投资者要承担极大的风险，除了空置的风险外，还有出租后弥补租金与贷款利息的差额，这样的按揭投资如同赌博，只是想赌一局大市短线快速上涨，不然，即使楼价上涨了，利润也被银行的贷款利息和国家要征收的税费瓜分了。
为了令大家可以更清晰地感受一下我上述所说的情况的上具体表现，大家可以多关注一些香港的楼市，在里面可以借鉴不少宝贵的经验，当然也不可以一概而论，因为香港是属于市场经济，涨跌大部份由市场的供求关系来控制。中国是属于政治经济，是由中央调控的，所以最重要的是要看国家对房地产业的态度和控制的实效程度。因此在这我也会定期给大家带来一些有用的香港地产信息给大家参考。
房地产的价格调整主要分成两种，一种是深度调整，一种是轻度调整。深度调整一般出现在大市转势的时期，例如由上升通道转为下跌通道的时候，调整的比例将会出现不同的楼盘有不同的深度，由20％至60％。例如天河北路的嘉怡苑，由1995-1997年的11000元/方，在2002-2003年时最低曾调整至4000元/方。轻度调整是指在上升通道的过程中，因为消费者的购买心理阻力而出现的短线的小幅调整，调整幅度一般会在5％-15％之间。由于大家可以看到无论在深度调整还是轻度调整，调整的幅度都会有较大的差异，这就是选房的效果了，就象股票一样，牛市的时候也会有下跌的股票，熊市的时候也会有涨停板的股票。如何选择抗跌能力较强的房子，在调整中回避最大的风险呢，我们一起来分享一下吧。
一、先要看清大市的三年内的走势：不会出现深度调整，但将会出现不止一次的轻度调整，调整的时间和程度会出现个别化或局部化而不是整体化。
1. 不会出现深度调整的原因：
1) 现时的楼市还处于一个上升通道
2) 再加上现时的楼价也只是处于1995年-1997年的天河北的楼价水平，但现时的人均收入、消费能力和意识、存款储备已大大优胜于当年
3) 广州人的个性特色：广州人有一种较为安于现状、及时享受的思维，这与他们的上一辈大多都留有物业给他们，家有定所所致。广州人一般都会思维较为传统，不会冒太大的风险去获取高额的回报（所以无论是炒股和赌钱都较为理智）、较为现实懂得精打细算（所以他们会较喜欢不要付出太多回报可以接受就行了），所以房地产很难会有一个象上海一样的疯狂（所以你会看到老广州聚居的地方如荔湾区，楼价是不会升幅太大的，他们的心理底线是非常清晰的，你很少机会会看到那里有13000元/方以上的物业畅销），但出租回报高的物业将成为广州人的投资首选。
2. 将会出现不止一次的轻度调整的原因：
1) 现时在广州市的外地人人口不断增加，特别是北方人和潮洲人，他们有冲劲、做事果断、勇于冒险、不安于现状、勇于创新，所以有较强的心理承受能力和消费能力。如果有机会做一个豪宅业主的来源统计
