2005-1-14 15:40:00 来源: 新京报() 网友评论篇
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途径3
扩股增资
方式：开发商建设某项目时通过扩股增资方式吸引新股东合作建房，建成后以指定住宅分给新股东，作为投资利益回报
北京瑞仁房地产开发有限公司率先以公司扩股增资的形式发起开发商与个人合作建房的先例。
该公司总经理陈君远介绍，公司的扩资计划是注册成立一家新的项目公司，新公司注册资金为2000万元，北京瑞仁房地产开发有限公司占新公司51%股份。吸收新股东490股，每股2万元，占新公司千分之一的股份，共募集980万元，总计占新公司49%的股份。公司拟合作建房的是距北京市区60公里的河北省固安县，项目一期将建成15万平方米的2000套老年住宅，工程投资额需要8000万元。陈君远预计，其价格初步定为1600元/平方米。
陈君远表示，490个新股东将享受到的投资利益回报是，一期建成后将拿出490套标准老人住宅配发给490个新股东，每套房子的面积在60平方米左右，总价约10万元。新股的持有者再花6万元就可拥有房屋的产权和使用权，但没有交易权和出租权。此外，490套配股房屋在竣工交付使用前2个月起，若新股投资者由于各种原因，希望以10万元的价格交给新公司对外出售时，新公司全权负责房屋产权和使用权的转移工作，新股投资者获得10万元的房屋转让收入后，自动失去公司千分之一的股份，不再参加公司的利益分配，也不再承担新公司的投资风险。
孟宪生指出，从投资方向看，这一做法符合国家的产业政策，但具体方案还需从《公司法》、《房地产管理法》、《信托法》、税法等方面做全面细致的考虑。
业界支招
刘晓光
集合资金合作开发
北京首创置业集团董事长刘晓光对记者透露，由于国家相关法律尚未完善，首创计划推出的200亿元房地产基金目前还处于设计当中，尚不能正式启动。
对于目前中小型开发企业的资金困境，刘晓光认为，私募资金风险不小，“与其到处借钱，不如大家联合起来做项目。每家出2000万元，10家就凑齐2亿元，无论是联手拿地还是开发都能行得通。”
黄怒波
滚动开发用好现金流
中坤集团董事长黄怒波表示，企业一定要建立一个非常好的“企业生态链”，通过计划滚动现金。他举例说，中坤旗下的长河湾卖完后，大钟寺商城才启动，这样，长河湾的销售款正好成为大钟寺商城的启动资金。
黄怒波强调，中小开发商做项目不要“遍地开花”，而是要有次序地、扎实地做，才能稳当些赚到钱。让企业的现金流滚动起来，企业的发展才会有希望。
李国平
不要再“打一枪换一个地方”
北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理李国平认为，中小型开发企业想存在、想发展，主要是要靠专业、靠市场的细分。他分析说，实际上，中小发展商追求利润的意念非常强烈，但他们往往是“打一枪换一个地方”，不考虑后果，而恰恰是一些大的品牌公司，专注做大项目、专业化的项目，因而能降低成本，获得规模效益。中小开发商应该瞄准开发专业的、细化的市场需求。
热点直击
私募资金风险极大
缺乏法律保护，且民间财团不具备房地产专业评估能力，容易造成资金流失
北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯认为，从目前我国的金融体制看，民间资本投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。尽管大量“地下”私募资金异常活跃，由于我国投资基金法迟迟不能面世，使得民间私募资金在法律上缺乏保护，在运作上没有统一规范，无法规避一定的系统风险，因此中小开发商高息私募资金风险很大。
罗凯分析，对于民间的财团来说，吸引他们的则是高额利息回报。与银行比较专业、完善的评估不同，民间财团基本上不具备以房地产专业判断的眼光去评估项目的风险性，他们对开发项目的定位、销售前景及能否及时还款或回购等方面都没能给一个具体的预计。
一旦所投资的项目定位不准或不被市场认可，最后难以销售出去，其资金的流失便是民间财富的流失。
倪滨也表示，私募资金也容易为非法集资者钻空子，导致市场混乱，甚至可以会引起某些不安定的因素。此外，相比于中小型房地产开发公司，一些大型房企则显得比较从容。
北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司副总经理、工程师王文革表示，现在他们只负责开发，只负责做项目，无需关
