土地自由交易最能节约土地

　　在绝大多数情况下,在实现稀缺资源的节约方面,市场机制和人的理性选择要远比政府干预更有力量和更有效率。我国近三十年的市场化改革雄辩地证明了这一点。现在该是将改革开放告诉我们的朴素道理应用于土地的时候了。

在经济学看来,一种土地制度是否有效,不在于由谁拥有土地,而是在于土地能否交易。它更看重的,是土地能否通过有效的交易,实现在所有者、经营者或使用者等不同的人之间、在不同用途之间流转,以动态地实现土地的最优配置。然而,针对土地产权交易,现在有一种很流行的看法认为,土地产权自由交易将会导致耕地减少。果真如此吗?

土地产权自由交易会减少耕地吗?

所谓"耕地减少",用经济学语言来说,就是土地从农业用途转变为其它用途。在这里主要指土地由农业用途转变为城市用途。从表面看,土地的城市用途的生产率要远远高于农业用途,往往是几十倍甚至上百倍,如果一旦允许土地自由交易,全国的大部分土地岂不会被城市覆盖?然而,正是城市本身的特性,使得这种结果不会出现。

城市作为贸易枢纽,其生产率来源于其集中和聚集的作用。由于城市中的"产业"主要是交易,所谓"生产率"就是交易效率。如果人口均匀分布,即使是中国这样一个人口众多的国家,平均每平方公里也只有135人。他们之间若交易几乎是无效率的。城市就是依赖于人的聚集在地理上实现市场功能的地点。由于众多的人聚集在较小的空间中,就会节约以行路成本为主的交易费用,使市场成为现实。

除了形成价格和配置资源的功能外,市场还有一种重要特性,即市场的规模经济性,即市场中的人数规模越大,市场越有效率,平均交易费用越低。反过来,这种特性还表现为网络外部性,即参与市场的人越多,市场中的每个人的交易效用越大,市场作为一个整体的总的交易效用也就越大。这使得城市聚集本身成为一种正反馈过程,由于人多,所以人多。对之加以限制的,一是地价的上升,一是拥挤。

然而,既然城市是集中或聚集的中心,本身就意味着城市不可能均匀分布在全部国土上。从整体看,城市必定是占有较少空间的一种组织形态。即使在城市中,随着与中心的距离变远,集中度或聚集度会减低,市场的规模经济性也会降低,即交易费用的节约会减少,市场总的交易效用也会减少。这导致地价随着与城市中心的距离加长而下降,直到这样一点,即城市用途的生产率与农业用途的生产率相等。这就是城市占用土地的边缘。任何一个理性的人都不会越过边界开发城市。

在另一方面,农业用途的产值也与城市的距离相关。距离城市较近的郊区,因直接为城市服务,且能较快获得城市需求的信息,并且因距离近而与城市交易的频率较高,平均交易费用较低,而能获得较高的收入;而距离城市较远的土地上,则因交易频率较低,以及对城市需求了解较少而收入较少。

如北京市大兴区大棚蔬菜每亩可达1.35万元的年收入,每平方米土地价值约为466元,此价格已与经招拍挂而形成的大兴区西红门镇十一村聚福园小区的土地价格469元/平方米非常接近。北京郊区的花卉种植业平均每亩年产值1.39万元,也合土地价格达480元/平方米。在成都市锦江区三圣乡,由于种植花卉和开发农家乐服务,已使土地价格上升为约400万元/亩,合6006元/平方米。这种农业用途产值决定的土地价格足以构成对城市扩张的约束。

那么,如果允许土地自由交易,城市用地会扩展到多大呢?也就是说,会使多少农田变为城区呢?根据国土资源部的信息,即使被认为超出标准的城市人均用地133平方米,也比农村人均村庄用地218平方米要低得多。因而粗略估计,每当一个农村人转变为城里人,将节约75平方米土地。按2004年的人口数字,如果我国的城市化率达到70%,即约91529万人居住在城里,需要约12.2万平方公里的城市土地;占国土面积的1.27%。假定人口不再增长,还要有15287万人从农村迁到城市,这需要新增约2万平方公里的城市面积;但同时会在农村减少3.3万平方公里村庄用地面积。净增土地1.3万平方公里。

更何况,由于土地产权自由交易会使农业用途的土地转变为城市用途的土地时的价格大幅上涨,会提高城市土地利用效率,使城市人均用地面积减少,也会节约出大量土地。如果城市人均用地面积从现在的133平方米减少到100平方米,在城市化率在70%的水平上,全国将会节约土地约3万平方公里。

所以无论从微观经济机理还是宏观总量数字来看,一旦我们实行土地产权自由交易,都不可能使耕地大幅度减少,反而会增加。道理很简单,城市就是一种节约土地的制度。此新闻共有3页 1 2 3  下一页