2007-9-25 9:32:00 来源: 商务周刊() 网友评论篇
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1990年5月初，上海浦东开发启动。刚刚从新加坡玉龙工业区考察回来的市领导给上海市浦东开发办公室的官员出了一个天大的难题：因为财政紧张，对于启动浦东开发的几家公司，不可能每家给五六个亿的资本，只能给每家开发公司3000万元的开办费，其他自己想办法，几年后要形成几十亿的资产规模。
浦东办领着各开发公司一起研究后发现，金桥、 外高桥 开发公司要启动，最少需要5亿—6亿元的资本金， 陆家嘴 作为金融贸易区，更需要10亿元左右的资本金。且不说上海财政不可能一下子调拨20亿元资金，即使财政的支票货真价实开了出来，三大公司用这些资金征地动迁花掉，实际就是财政透支、政府赤字。
于是，一个“财政空转”的概念被提了出来。先让上海财政局给三家开发公司开出支票，而后开发公司拿着支票向上海土地局批租金桥、外高桥开发区的土地，土地局不能把批租费留下来，必须上缴财政。所以，开出的支票不但重新回到了财政手中且没有透支，三家开发公司还从法律上拥有了20亿元左右货真价实的产权来充当资本金。
著名的浦东三大开发公司因此得以顺利成立。但开发公司要对拥有的土地进行批租和招商，首先必须投入现金动迁农民。这时，没有现金的开发公司找到了工、农、中、建、交等银行。在当时国家还允许银行可以直接投资的条件下，开发公司以手中极低的级差地租为优惠，吸引银行合资开发。比如，开发公司以价值6亿元的土地产权吸引银行投入6亿元现金，共同形成12亿元注册资本，而后用银行资金先把一平方公里的土地征地动迁、七通一平为熟地，批租卖给投资者。售得的资金又可以开发第二、第三、第四个一平方公里，连续滚动下去。1991年和1992年，陆家嘴开发公司就这样形成了20亿元注册资金，金桥和外高桥开发公司形成了12亿元注册资金，然后再通过银行贷款和合作开发，逐渐变成了几十亿元总资产的开发力量。
“这在全国当时应该是首创。”一位金桥开发区的退休干部告诉《商务周刊》，这个做法完全符合我国的土地法规，“不但让金桥、外高桥和陆家嘴等开发公司发展到现在数百亿资产的大公司，而且这个模式中财政空转‘点石成金’的经验迅速在全市大面积复制起来。”
如此一来，以土地批租为源头，一场地产财富风暴迅速在上海酝酿形成。1992—1994年，上海土地批租出现了第一个高潮，仅3年间即出让土地面积13.4万亩。上海也因此盘活了资源，并逐步在建设资金上形成了一个良性的循环。
与此伴生的，还包括许多雨后春笋般拔地而起的房地产公司，以及众多围绕着土地发财的财富猎手，并开始由他们演出了千奇百怪的投资奇观。
原建设银行上海分行信贷部门的一位负责人在衡山路一间酒吧里，缓缓地向《商务周刊》讲述了其所经历的故事：“这个经典构思的确大胆精妙，可以说是吃透了政策后的一件杰出举措，但这个思路可以被好人用，也可以被坏人用。”
他回忆到，自己在审核与批租土地有关的贷款时发现，一些投资者和官员把经验中的“财政空转”理解为“空手套白狼式”的资金空转，而且把土地批文几乎等同于财产一样进行售卖，或者不加限制地把土地批租作为换取外部资金投资上海的砝码。
比如，当时一些公司通过各种渠道获得无偿划拨的土地批文，而后以联建的名义倒卖给另一家公司。如此击鼓传花，甚至出现过倒卖十几手的土地批文。当土地批文得到了财富认可后，银行也愿意以这张批文所附有的产权价值给房地产公司发放大笔贷款。
于是，在“以经济建设为中心”的思想指导下，土地批租不但在政府官员眼中，而且在商人眼中，逐渐变成了GDP增长或者财富增长的“核反应堆”，土地资源、房地产市场成了经济发展的“主推火箭”。
根据上海统计局数据计算，1988—2005年，上海房地产和基础设施两项的投资总额就占了此期间全市固定资产投资总额的50.3%，其中房地产投资占到26.6%，房地产业占全市GDP的比重，也由1990年的0.5%提升到2005年的7.3%，成为仅次于信息产业和商贸物流业的上海第三大产业。
令人惊叹的是，甚至上海的社会保障资金，在一定程度上也是依靠土地批租得以建立。这位熟悉上海资金运作的前银行信贷负责人告诉本刊记者，1996年6月祝均一担任上海市劳动局局长后，为充实100万上海下岗工人的社会保险资金，这位以精明强干著称的官员，在财政一分钱不给的前提下，想出了又一个“坐地生财”办法——通过拍卖破产企业工厂的土地，获取资金用来充实该企业下岗职工的社会保险资金。借助这个办法不但弥补了社保资金欠账，而且还获得了相当大的富余。
然而，正如前不久上海社保
