政府应让出部分利益

　　由目前推出的13幅设“限”地成交情况看，广州希望通过增加设“限”地供应以稳定房价的目的可能遭遇牵制。记者调查发现，自2006年8月以来，13幅设“限”地中，6幅为“限价地”，其余7幅为“限户型”地块。而这7幅“限户型”地块通过拍卖，被推上广州“地王”的位置。其中，万科创下金沙洲和番禺地区的“地王”；广电地产再度刷新广州老城区“地王”记录；而更疯狂的是香港嘉华集团，以4598元/平方米的楼面价创下花都地王。由此可见，“限户型”地块未来的房价将处在一个上升通道，对稳定房价难以起到有效作用。合富辉煌市场部首席分析师黎文江对此现象分析认为，“土地资源才是房地产商疯狂的根本。除政府硬性规定的限价房之外，限户型地块对平抑房价没有根本的直接作用，市场的供求关系才是房价导向的根本。”

　　记者统计发现，目前已出让的7块限户型地块中，其中四块是100%限90平方米以下户型，另三块为部分限户型。根据广州市政府推行“限户型”地的初衷，是希望通过增加90平方米以下中小户型的供应从而拉低房价，但由执行结果看，实际上是产生诸多“地王”而对此不可控制。例如，去年11月首拍的第一块限价地，有13家开发商抢拍，最后被广电地产以3974元/平方米的楼面价拿下，成为当时广州住宅用地的“地王价”。

　　而一周后，这个广州住宅用地价格之最再度被“限户型”地刷新，万科、中粮联合体以17.5亿中标金沙洲地区B3725D01地块，楼面价高达4033元/平方米，无论是总价还是楼面地价，均创下广州住宅用地价格的新记录。面对外界的质疑，万科轻描淡写地回应：“感觉报价相当合理，并非外界所指的天价。”

　　转入2007年，开发商对抢拍“限户型”地达到更为疯狂的程度。像番禺沙湾地块，万科以5783元/平方米的楼面地价竞得，并且该地块是100%的限90平方米以下户型。而8月8日的土地拍卖会上，花都建设北路限户型地块被香港嘉华集团以总价2.06亿元，楼面价4598元/平方米拍得，又制造了花都区地王，而现时，该区域商品房的销售均价还只有5000元/平方米左右。

　　但看已出让的6块限价地，虽然最后均被万科、中海和保利等大开发商揽得，但竞价过程则波澜不惊，多数地块的成交价与起拍价只有数百万的差距。尽管金沙洲B3736F01地块因一线江景缘故被多家大开发商看好，但实际上，最后成交总价也仅比底价高出2000万，楼面地价仅提高100多元。

　　对比限户型地块与限价地块，实际出让结果和发展商的态度其实已经向政府发出一个明显的信号：政府要稳定房价，更应该增加限价地块的供应量，限户型地块的拍卖已经超出了政府的可控力量。尤其是设限地频出“地王”，政府寄托用设限地调控楼价的意愿已遭遇威胁，政府的调控艺术受到严峻考验。房地产专家韩世同表示，“在政策不明朗、市场在观望、土地限户型的情况下，开发商依然如此高价拿地，说明开发商非常看好房地产市场的后市。从目前的拍卖效果来看，通过限户型来平抑房价的初衷是无法实现的。”

　　设“限”作用有限，政府应让出部分利益　

　　“限价房在广州的比例太小，根本就撼不动广州楼价的大趋势”，黎文江表达这样的观点。中颐集团营销总监潘曜曦也表示，“中小房地产企业最大的目的肯定是利润，但大公司最重要是资本运营，而不是利润；所以限价地对多数房地产企业没有什么吸引力”。由此可见，政府对限户型地块以牵制房价上涨的愿望可能落空。那么，政府如何才能显示出他的调控力量，体现调控艺术，韩世同的看法是，“政府应该在土地出让时牺牲一部分利益。”