以租养贷型：注意风险控制

    ■个案：

　　石家庄的刘磊夫妻工作两年多，现在住着一套两室两厅的房子。今年初，他们看上了一套距离单位不远的一处房子，就找亲戚朋友凑了首付款，又贷款25万，买了这套二手房。

　　“已经欠了亲戚一屁股债，没钱装修，准备把新买的房子出租出去。”他们以每月900元的价格将房子租了出去，至少可以撑起每月2000元左右房贷的近一半。

　　眼看租期一年就差几个月了，刘磊和爱人商量着，明年这租房的价格一定得往上“提提”。“眼瞅着今年加息加了4次，明年光是贷款都要多付近百元，房租涨到1000元，多出的100元够付我银行涨的利息就行了。”

　　■人群分析：

　　据河北省住宅与房地产业协会发布的信息，今年上半年我省商品住房平均销售价格同比增长30.3％，飙升的房价使很多不具备房产投资经验的人涉足房产领域，“以租养贷”投资房产。

　　理财专家认为，金融资产规模小、风险承受能力较差、无投资房产专长的工薪阶层，不适合投资房产。即使投资房产，房产比例最好少于总资产的70％。

　　案例中刘磊夫妻投资二手房，未仔细考虑家庭资产情况及“以租养贷”投资风险，结果是负债累累（包括首付和房贷），贷款月供2000元，月租金收入仅900元，不能实现以租养贷。资料虽未提及金融资产情况，预计资产流动性严重不足，房产占总资产比例90％以上，资产结构失衡，家庭财务存在安全隐患。

　　■理财建议：

　　1、现金管理：家庭负债压力较大，为保持资产流动性，应急备用金要留足，额度至少够6-12个月生活开支，采取活期和货币市场基金的方式。

　　2、房产规划：新购二手房不足5年出售，需考虑个人所得税、5年内转手全额征收的营业税及契税等。该家庭新购房产可考虑出了征税期（购房5年）后，择机出售。夫妻若有公积金，可提取公积金部分提前还贷，减轻贷款总利息支出。

　　3、投资方面：每月结余30％用于基金定投，使资产稳健增值；月结余70％购买货币基金，定期赎回用于偿还债务等。

　　4、保险方面：夫妻购买意外险和定期寿险，寿险额度不低于家庭负债，以最小的成本转嫁最大的风险。