2008-5-8 9:48:00 来源: 上海证券报() 网友评论篇
浏览统计: 【字体：大 中 小】
如何直面业主提出的退房或补偿要求，对于开发商而言，有着不同的打算和计划。
在深圳新房市场的调整过程中，前期市场供应量显著增大的南山区和宝安区，在此轮调整中成为了“重灾区”。上海证券报记者以购房者身份分别走访了几个楼盘，发现不少开发商仍然喜欢采取“犹抱琵琶半遮面”的处理方式。
作为宝安区内的标志性楼盘，金地梅陇镇三期此次以11000至13000元/平方米的销售均价开盘，该价格与三期第一批的推盘售价相差并不大。偌大的售楼处显得空荡荡的，仅有二、三位购房者在咨询情况。在楼盘模型旁竖立的风险提示牌前，记者发现，此次三期推出的6栋发售单位中，有18B栋、18C栋以及17栋为精装修标准，其他则是毛坯房。然而，根据销售人员的介绍，毛坯和精装修的销售价格实际上是一样的。也就是说，表面上看该盘的销售计划似乎并未有所波动，但在实际性的推盘过程中，却向业主附送了2000元/平方米的装修。
而南山区的桑泰丹华府，此次三期的入市价格直接下降了两成，对于前期业主，开发商则选择了显得大方的“全额补偿”的方式应对。桑泰地产副总经理陈少炜对此话题并不愿意多谈，认为采取该项策略并不是“搞噱头”。“对我们来说，只是考虑到需要维系业主对公司品牌的信任度。”
业内人士认为，无论是补偿还是送装修，不过是开发商愿意让利的态度表示，并不属于其必须履行的义务。对此，作为业主的陈先生，始终抱有理智态度，认为“这是在市场经济情况下造成的形势”。
炒房埋下“定时炸弹”
“深圳房地产市场的隐患很早就埋下了伏笔，如果早点调整的话，影响恐怕不会那么大。”王书权向上海证券报记者直言不讳。在深圳社会科学院发布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》中曾经提及，2006年深圳市的购房者领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。也就是说，深圳楼市持续上涨的房价，为持投机性需求的炒房者提供了获利空间。而在去年，按照半年内价格涨幅高达45%的公开数据，短期炒房的获利空间更是可观。
记者从深圳市各家中介了解到，在楼市高峰时期，购房者中的投资需求大致占到60%至70%，其中90%为贷款炒房；而对于这部分投资者来说，持有中长线投资理念的不到三成。“大部分是快进快出的炒房行为。”一家中介机构负责人告诉记者。
去年下半年，深圳市当地的商业银行开始自觉对住房贷款额度进行控制，同时，提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使得炒房的资金源头开始收紧。《2007年1-10月深圳房地产市场分析报告》指出，到去年10月份，深圳市的二手房销售面积仅为35.55万平方米，与最高峰7月份时的134.09万平方米相比，跌幅高达73%。
王书权认为，在中长线投资市场中，出现租金回报与供楼成本较为接近的局面，对于投资者来说才算是“平稳状态”。但深圳楼市调整至今，除了罗湖、福田等关内区域下跌空间有限之外，关外区域的租金回报很难达到乐观水平。“如果继续下去，关外楼市会有破裂可能。”
深圳房地产研究中心副主任王锋表示，房地产市场如果在短期内表现为迅速上涨，势必会吸引一定的投资者入市。但是，一旦房价炒高到一定水平，导致房价收入比偏高或者过高，便会失去自住购房者的需求支持，市场开始表现非理性起来，“需求的结构性失衡导致了深圳房价的大幅波动。”
调整只是刚刚开始
“去年的成交低迷态势一直延续至今年，对于讲求迅速完成资金周转的开发商来说，压力也就显而易见了。”王书权说。一位不愿意透露姓名的深圳开发商也告诉记者，“即使是大型房企，现在向银行贷款都很难。如果不采取措施迅速消化，资金就收不回来了。”
联合证券房地产分析师鱼晋华认为，对于房企来说，降价动机实际上只有两类，即上市公司出于业绩增长压力而降价以刺激销售，出自于该类动机的降价行为会表现得较为理性；另一类则是未上市企业急需降价销售以弥补资金压力。
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，对于大型开发商来说，由于需要持续发展，因此对于现金流的要求更高，在销售过程中更着眼于“数量”以加强结算回笼。而中小开发商与之相比，价格变化导致的利润空间变化是其更需在乎的因素。正因为此，才产生了大型开发商率先降价、中小开发商跟风的现象。桑泰地产副总经理陈少炜在接受记者采访时便坦率表示，降价销售完全是由于受到周边市场调整影响所致。
分析这一轮降价的背后，鱼晋华分析大致可分为三个阶段：首先是“先知
