发展商苦叹卖楼难似非典期

　　　 大提价使发展商遭遇“牛位”落“熊位”

　　从买卖关系看，发展商在10月份就像坐了一次过山车，一下从“牛位”落到“熊位”，房子开始难卖了。回想国庆黄金周前，发展商卖楼还不需要过多考虑策划、包装，只要有房子，只要会数钱，就可以“守株待兔”，而且根本不用操心没“兔子”撞上来。曾有一位做营销策划的人打趣说：“我们差点就成了公司里吃闲饭的人，急用时就被发配去卖楼。”

　　可就在国庆黄金周后，全国楼市开始整体下沉，各大城市均不同程度出现楼难卖的状况，广州也不例外。就广州情况而言，除了政策原因影响外，最主要的因素就是“提价过快”，以至于出现有价无市的局面。一位发展商告诉记者，前段日子卖楼，销售人员不够用，就新招了人手。可人员刚增加不久就出新政，看楼、买楼的人都少了，连周末都来不了几台客，销售人员中不少又成了剩余劳动力。

　　记者了解到，一些楼盘在之前的储客过程中，由于预计的价格还有购买力支撑，所以前期储客情况还不错。但在公开发售前，鉴于楼盘周边出现地王，或者周边楼盘提价等原因，亦把单价拉升三五千元/平方米，因此导致不少诚意买家在公开发售时撤退。正像焦点网友“拐点再现”在博客里所描述的：某盘原计划卖12500左右，储客做得非常充足，结果附近出了楼面价为18000多/平方米的广东省地王，地王周边楼盘第二天随即涨价。老板一句话，原定的12500增到17500元。结果十一公开发售时，前期积累的客源没了，只成交了4套单位，到最后签约的时候，又有3套挞定。

　　就近期的市场动向看，买家突然退定的数量确有增加。记者了解到，某大牌发展商位于金沙洲和黄埔的两个楼盘，在国庆黄金周售出的单位有两成最近被退房。这种现象从表面看，尽管与央行增加二套房一成首付和利率有关，但看本质，还是与楼价过高有关。因为动辄百万的房子，一成首期就是10万元左右，贷款也得五六十万，即便是二次置业的人，也不能不洒脱地忽视高价房的经济负担。

　　10月成交量环比9月降3成 

　　10月以来卖楼难的状况也已反映在阳光家缘网站上。截止10月29日下午，广州十区一手住宅成交量环比9月跌了3成左右，而楼价却升至1.2万元/平方米。另根据焦点网多日对十区签约数据的跟踪统计发现，国庆黄金周多个新开楼盘的实际成交量也均少于发展商自报数据。  

　　合富置业市场研究部最近在焦点房地产网的博客中发表了题为“发展商的日子不好过了”的分析文章，并指出：前期楼价大幅提升后，销售速度明显减缓，反映房价上升缺乏有力支持，强行拉升可能造成“空涨”。因此第四季度广州楼价不可能继续大幅冲高，市场需要整固，发展商要在价格拉升与成交量之间寻找最佳的平衡点。

　　细心的买家还会发现，发展商最近动用的销售资源比之前多了不少——多投广告、增加优惠、群发短信、派发传单、安排巡展、增加看楼车、搞社区活动……这与之前不打折、不留房的情况形成鲜明对比。

　　 新盘开价不再大口 买卖双方均需做调整  

　　目前的局面是，已经涨上去的楼盘是硬撑着不降价，等待欲出又罢手的买家“回心转意”。而对于新楼盘来说，定价是否合适则成了决定楼盘开盘能否开好头的关键。

　　国庆黄金周，记者咨询海珠某新盘时，销售人员给出的价格是1.7万元/平方米，最近再打电话，得到的信息是1.5万元/平方米，对方还称：“我们从没定过那么高的价”。某新盘营销负责人与记者谈起了自己最近的烦心事：本想比周边楼盘定价再高一点，但现在看周边楼盘的价格冲上去后不是很好销，所以也不敢贸然飙价。为保险起见，只能低开高走，暂时比周边楼盘低500-800元/平方米，以观后态。

　　而目前的情况是，发展商和买家又重新回到观望阶段，大家都在等待房贷新政的影响，以及物业税、其他调控政策的出台。对于发展商来说，需要重新调整自己的期望值，或许即使供应再减少，也不一定就能支持房价上涨；对于买家来说，也需要再次梳理自己的财务能力，就算收入再稳定，也不能不防突来的金融政策和生活的变化。