2007-12-20 来源: 焦点房地产网 () 网友评论篇
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围绕着房价未来将是跌还是涨，各路英雄开始了一场关于房地产市场是否存在拐点的讨论。有些人认为楼市的冬天已经来临，中国房地产市场已经出现了拐点。而有些人则认为现在提楼市拐点还为时过早。
持“拐点论”的专家和学者认为：
“价涨量跌”现象实际上是市场承受力已经接近极限的一种表现，房价的过快上涨，已经远远超过大部分消费者的真实消费能力，市场已经无力再支撑房价走高。房产中介的促销行为和公司老板携款逃跑间接说明了房地产开发市场的风险正在严重加剧。由于年底政府实施了增加土地供给的政策，降低了房地产开发商的成本，从而在一定程度上平抑了目前的高房价；受政府紧缩政策和房贷新政的影响，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外；同时，投资成本的加大也促使部分投资者“弃暗投明”，转而将资金抽出房地产市场，寻求其他收益较高、投资环境也更为轻松的投资品种。经济实力较强的购房者出现市场分流，投资需求减弱，自住需求成为市场主力。在政府打击囤地、囤房行为的政策重压下，开发商捂盘盈利的希望遭遇破灭。另外，政府正在力图扭转中国房地产的发展方向，改以商品住宅为主为以民生住宅为主的经济适用房和廉租制度，减少了人们购买商品房的需求。上述因素的综合作用将会导致近期我国房地产市场出现拐点。
持“非拐点论”的专家学者则认为：
土地价格作为房价上涨的主要动力，其增值趋势随着经济的不断发展不会发生根本改变，而土地的升值决定着房价的升值。中国房地产行业的市场化较改革开放整整晚了20多年时间。在绝大部分城市，房地产的价值是一直被市场低估的，一旦全面市场化，必然会迎来价值的重新评估，房地产价值的回归其实就是房价飙升的核心原因。房地产行业作为经济的主要支持点之一，作为带动经济其他行业达百分之七以上的增长的支柱性产业，政府不愿意看到楼市出现拐点。从中国当前情况来看，房地产市场面临巨大的需求。一方面，中国多年来积聚的人口红利，人民收入的快速增长以及国家对个人消费贷款的支持力度都决定着对房地产市场的巨大需求。另一方面中国的城市化进程与旧城改造使得人们对房屋的需求存在刚性。
总体来看，不同声音、不同观点说明了当前市场中对房价是涨是跌存在着迷茫和不确定性。笔者总体的判断是，当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变，导致供不应求局面出现流动性过剩和政府垄断性的土地制度没有任何改变，因此所谓“拐点论”是虚妄的，更多其实表明的社会公众对拐点的期待。然而，简单地断定拐点是否出现并无多太益处。究竟该如何看待这个问题，需要我们从不同角度来重新审视目前的房地产市场，并从中得到政策启示。
第一．从国际环境来看，由于受美国次级债危机的影响，明年世界经济下行风险将是宏观经济面临的最大变数，一旦出口出现回落将使本轮经济增长周期出现拐点。尤其需要注意的是美国为了缓解次级债危机，美联储实行降息政策，这与我国的利率政策走向是相反的，很有可能使我国近期为抑制股市和房市过热所采取政策的效果大大折扣，增加我国宏观调控的难度。
第二． 从我国宏观层面看，我国宏观经济一直保持良好势头。 国家信息中心报告预测，2007年全年，我国GDP增速将达11.4%，全社会固定资产投资名义增速为25.5%，社会消费品零售额名义增速16.4%，外贸顺差将达2680亿美元，CPI涨幅为4.7%。而报告还指出，2008年我国经济增长率高位趋稳、小幅回落，约为10.8%；物价总水平涨幅趋缓，CPI涨幅约为4.5%。在宏观经济发展的基础上，我国城市进程仍将逐步加快，人口红利还将持续。“十一五”规划指出：到2010年，我国人均GDP将达到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。而国内大部分专家学者都认为我国的人口红利还将持续5-10年。这些都构成了对我国房地产行业发展的巨大推动力。
第三．从流动性过剩角度来看，虽然目前全球金融市场处于剧烈波动状况，美国等一些发达国家甚至出现了流动性不足。但从IMF2007年10月发布的《世界经济展望》显示，在过去的一年间，大量外汇通过经常项目和资本项目流入新兴和发展中经济体。近来流入新兴经济体的私人资本规模也在迅速扩张，资本流入依然维持较高的水平。我国在国际收支失衡背景下的高额外汇储备、人民币升值预期和实际负利率等因素的影响下，依然保持充足的流动性。流动性过剩势必会对股市和楼市产生重大影响。而一些专家学者通过实证分析得出与股市相比，流动性过剩对房地产市场的影响要更为显著。我们认为，尤其是在近期伴随者建设银行、中国石油等大盘蓝筹股的回归增加了股票市场的供应，使股票市场的流动性得到初步缓解。在这样的态势下，恐怕近期房地产市场需要更多承担的是股市对房市的替代效应。房地产市场很有可能成为我国过剩流动性宣泄的重要场所，政府对房市的调控压力将进一步加大。
第四、从房地产行业角度来看，由于房地产商品本身的特殊性决定了其行业的特殊性。房地产这种特殊商品兼有普通商品和投资品的特性，当持有者将它视为普通商品而用于满足消费性需求时，其效用基本是固定不变的；当持有者把它看作投资品而用于满足投资性需求时，其效用会随着经济环境的变化而变化。当前的房地产需求由消费性需求和投资性需求组成。如果消费性住房没有得到有效供应，不能满足居民正常的消费性需求，则很有可能产生供给限制下的“郁金香”型泡沫；而如果大量的投资型购房被闲置，不能转化为有效供应，就会使投资性需求转化为投机性需求，从而产生“股票型”泡沫。而在大多数情况下，甚至会出现两种类型泡沫同时并存的现象。这就使得政府在对房地产市场进行调控时，如何定位房地产市场变得十分重要。
第五、在我国的城市化进程中，房地产市场的进程有十分重要的作用。目前，中国城镇人均住房面积只相当于发达国家平均水平60%，而中国的城镇化率只有45％，这意味着中国的房地产建设进程可能走完了1/3。因此，我们尚需从整体上来看待中国的房地产市场。从城市化进程角度来看，当前对房地产市场是否出现拐点的讨论主要集中在京、沪、穗、深等城市化程度较高的一线城市，而忽略了城市化进程正加速发展的一些二线、三红城市。事实上，这些城市极有可能成为接下来“轮涨”的对象，上演一线城市房价暴涨的景象。
最后，我们估计，当前中国许多城市房地产发展肯定已经“挤”掉了未来许多年的发展空间，但这并不意味着当前房地产市场即将崩盘并进入拐点。曾对中国房地产市场泡沫进行预警分析，结果显示：从 2003年开始，国家明确肯定了房地产业在国民经济中的重要作用，采取了一系列政策措施作用于土地市场、房地产金融市场、商品房销售市场，针对房地产从业者实行一定的监管和调控，通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度经济适用房的建设等手段国家对房地产消费者进行引导。从2003年到2006年的预警值来看，虽然有所反复，但是随着国家宏观调控政策效果的逐渐显现，这个数值还是逐步接近安全状态的，2006年的预警值为安全。说明我国房地产市场在2003年以后，从整体上还是运行良好的。问题可能就出在我国房地产市场出现了局部过热，尤其是在城市化程度较高的一线城市出现了过热。这点从房价收入比这一指标可以得到反映。
