高房价催生房屋置换热

　　市民对房屋置换缘何如此关注？新商报记者对市房地产经济学学会副秘书长贾广葆进行了专访。

　　收入增加 改善住房需求大

　　贾广葆说，从现场的登记情况来看，房屋置换的需求基本表现在以小换大、以远换近、以差换好、以旧换新等。居民收入增加生活水平提高与购房置换、改善居住环境、追求居住舒适也就成了一种必然需求。因此，越来越多的大连市民开始迈出或正在迈出置换房屋、换购房屋的步伐。

　　“只要有一套旧房，再加上有些积蓄，适当贷款就可以用房屋置换来实现居住升级了。”贾广葆介绍说，“房价一路上涨使得许多人购置新房、大房、好房的梦想破灭，但对住房的刚性需求又使得人们不能放弃属于自己居住的追求，因而只能退而求其次，选择用置换的方式以减轻家庭经济上的压力。单靠购买新商品房改善居住条件，相当一部分家庭难以做到，而这些家庭依靠自己原有住房，通过房屋置换的方式变现一些资金，加一些钱，不够再贷一些，来改善自己的居住条件，又是十分可行的一种选择。”

　　房价上涨无法负担商品房

　　近几年，大连的房价一直比较高，虽然今年以来房价同比涨幅下降至7%——8％左右，但按人均可支配收入之比衡量，房价仍然属于高端阶段。贾广葆分析：今年上半年，包括县、市在内全市商品房交易均价5188/m2，商品住宅均价4949元／m2，按上半年人均可支配收入7475元计算，三口之家买一套90m2住房需要花费近十年的收入；市内四区则要花费18年以上的收入才能买一套90m2的住房。“市内四区今年8月共成交商品房4785套，平均单价6591元／m2；其中中山区成交均价突破8000／ m2、西岗区均价6688元／m2，沙河口区均价7431元／ m2，甘井子区均价4688元／ m2。

　　市场趋势向存量房交易过渡

　　记者在置换大集现场也看到了不少开发企业和中介机构的人，这种新的房屋销售模式正在逐渐被市场认可。“早就听说房屋置换大集了，公司派我来看一下，果然名不虚传，来了这么多人，下一步我们希望也能加入进来。”一位经纪人在被记者认出来后说道。

　　记者了解到，世界发达国家房地产市场发展都经历了新商品房市场为主体逐步过渡到存量房市场为主体的发展过程。有的国家存量房市场交易量已占整个房地产市场交易量的70％以上，有的甚至高达90％以上；可以预见的是，在我国也将经历这个过程。而随着存量住房总量的不断扩大，投入市场的存量房不断增多，比重不断上升，其存量房市场交易量在商品房交易总量中，也将逐步由小量到中量，直至上升到大量而占据主体地位，这是不可逆转的必然趋势。

　　业内人士表示，置换大集通过活跃住房交易的三级市场，优化了住房在消费者中的配置。但是从总体上来说，房屋置换中的实际成交量并不十分令人满意，还谈不上从根本上吸纳全市庞大的空置商品住宅，形成房地产二、三级市场的对接。这其中除了由于房价高、收入低这些近期内尚无法根本缓解的因素之外，也有一部分问题是可以通过增加优质房源、降低交易费用、简化操作程序等措施，让更多的购房者享受到房屋置换的实惠。