城市运营，就是经营城市，就像经营企业那样来经营城市。这必须集自身的操作手段、经营平台、整合思路、战略布局，其目的是追求城市增值，社会总产值增值。首先，要给城市定性，决定增值模式；其次是城市定位，制定城市的发展战略和行动策略，找到城市的个性、灵魂和理念，要站在未来的高度进行城市规划，进行包装，突出城市形象，挖掘城市文化内涵。
近几年来，房地产的发展从原来的小盘开发进入到大盘时代，再到城市化的经营，而一些超大型项目的开发，实际上等同于建设一座新城，尤其在政府没有雄厚资金的情况下进行大规模的城市建设时更是这样。将大面积的土地给有实力、有品牌、讲信誉的大发展商进行开发，借发展商作为城市开发的一只手，完成城市化的进程。
一、城市运营商的标准
为了达到“城市运营”的目的，就必须提出城市运营商的标准，那就是具有政府功能加企业功能的复合体。成功的城市运营商必须具有四大支柱：
1、有一定规模的土地；
2、一定的品牌效应；
3、强大的政府背景；
4、整合优化资源的能力。
只有这样，才能达到经营理念、社会地位、社会职能、运作模式和资源配置的全面升级。
二、理论背景
从现在开始，到2020年，这二十年的时间，整个中国在人类历史上将会出现一个奇观，这就是城市化高速发展。今天中国城市化率是40￥，按照西方发达国家的历史经验，一旦城市化进入30%的时候，就进入一个高速发展的时期，当城市化率达到70%时，才开始进入一个平缓发展期。按照这个标准，中国的城市化发展一直到2020年，甚至2050年，都将会是城市化高速发展的时期。从宏观形势来看，还有很长的时间大量的机会。但是从微观的层面来说，房地产即将进入小规模的时期，也就是说如果我们只满足于户型、容积率、外立面、规模设计、产品打造、销售等，空间将会越来越小。
未来二十年中国60%的人口将会住进城市里。对房地产的购买、需求，甚至包括各种城市功能的需求，都是世纪性的。这就是城市运营的发展空间。
三、城市运营步骤
城市经营大体可分五步进行：
首先在城市定位上，应按照唯一性、排他性、权威性原则，突出自身特色，避免同质化。最好是由城市规划部门或政策研究机构与相关院校及策划机构共同研究制定。比如长沙，我们认为就应该定位于连接东西部的桥梁和纽带，通过融城并充分利用长株潭的工业互补之优势，链接东部长三角、珠三角经济圈及西部成渝、昆明核心圈，打造中部经济圈核心的地位。
其次是要制定具可操作性的城市发展战略。城市发展战略考虑的是城市的长远目标，应着重体现城市与环境变化的关系，以及与周边城市的协调、同步，力争对内战术借力，对外战略借势，并要善于在运动中前进，在动态中把握平衡。
第三是对城市的各类资源，包括自然资源、历史文化资源、产业资源、旅游资源及人力资源进行梳理与整合，妥善保护、合理利用这些资源，以实现可持续发展。
第四步则是城市的规划与布局。城市经营应首先确立它的经济形态，并挖掘它的文化形态，充分利用产业和文化资源，制定发展战略，然后才是空间的布局与规划。城市规划应侧重于务实，通过具体的空间布局来落实城市的理念和发展战略。
最后是城市形象的包装与推广。一个城市能否引起世人的关注，很大程度上取决于她的形象，而形象又必须通过其良好的内涵及到位的包装来体现。有了良好的形象，还必须依赖广泛的宣传和推广，只有这样，才能充分吸引世界的目光，进而获得投资达到发展的目的。
下面，我们结合我工作室近年来策划的几个实战案例谈一谈：
邵阳佘湖山新城的市场